金管局料第五波疫情将拖累经济复苏 并抑制住屋需求

金管局表示，每月平均成交量从2021年上半年约6,700宗的近期高位下跌至下半年的5,700宗。在本地新一波疫情和农历新年假期效应影响下，参观单位活动减少，住宅成交量进一步下跌至2022年1月至2月的3,594宗。

二手市场楼价在2021年9月达至近期高位后也有所放缓。其中，大型单位的价格下降速度较中小型单位略快。整体而言，尽管楼价在2021年第4季下降1.2%，但全年合计仍录得3.6%的升幅。踏入2022年，中原城市领先指数在3月初较2021年底回落约3%。

金管局续指，置业负担能力仍然偏紧，2021年第4季的楼价与收入比率达至19.8，而1997年的峰值约为15。收入杠杆比率亦达至92.9%的高位，远高於其长期平均值。房屋租金在2021年第2季和第3季随着本地经济活动复苏而上升，然而在截至2022年1月的四个月内再次回软1.7%，并仍较2019年8月的高位低9.4%。买租价差在2021年第4季略为收窄。2022年1月的住宅租金收益率保持在2.1–2.4%的低位。

另外，2022年1月的新造按揭成数为54%，低於首次采取相关措施之前64%的水平，而供款与入息比率亦维持在约36%的低水平。

住宅物业市场前景受到如前面几章所述的众多不明朗因素及风险所影响。本地方面，新一波本地疫情以及重新收紧社交距离措施可能会拖累经济复苏，并抑制住屋需求。外围方面，美国政策利率前景的不确定性将继续影响物业市场气氛。长远而言，住宅市场的前景将取决於房屋供求缺口。政府预计未来几年私人住宅供应量仍会维持在高位。

与内地通关有利非住宅物业市场

非住宅物业市场继2021年上半年有所改善后，在下半年呈现回稳迹象。期内每月平均成交量保持在约1,700宗的高位，而投机活动仍然淡静。写字楼的价格仍然受压，而零售物业及工厂大厦的价格则大致平稳，但它们仍低於2018年或2019年相应的高位。租赁市场方面，写字楼租金持平，而零售商铺及工业物业的租金随着商品贸易强劲及零售销售表现改善而上升。2021年12月非住宅物业的整体租金收益率继续保持在2.5–2.9%的低位。在2022年初，官方数据和市场消息均显示非住宅物业市场活动有所放缓。

金管局指，非住宅物业市场前景将取决於最近的疫情发展，以及不断演变的经济环境。例如，新一波本地疫情下，更严厉的社交距离措施以及因此转差的营商气氛，可能会抑制对商业物业的需求，尤其是写字楼市场在未来数年将会有更多供应。另一方面，恢复与中国内地的免检疫通关，或有利非住宅物业市场。