按揭计漏这些贷款 随时过唔到压测
日期：2022-03-25
置业人士向银行申请按揭时，除了要用每月入息来计算供款占收入比率、以及评估加息三厘后的供款能力，以进行压力测试(供款占入息60%以下)外，如果上车客入读大专院校时借取的学生贷款尚未还清，又或是另有税贷、汽车贷款或私人贷款正在偿还，其按揭申请便会受影响。假如置业人士的月入本来只是刚足够通过压力测试，但却有另一笔需要定期偿还的贷款，恐怕其按揭申请会被连累。
当准业主买楼时签下临时买卖合约，并向银行申请按揭，银行便会向环联资讯有限公司(TU)查询申请人的信贷报告，作审批之用，信贷报告会显示申请人於各大银行及财务机构的户口及信用卡情况，如果申请人有向相关机构借取税贷、车贷或私人贷款，其信用状况及每月还款状况便会清楚显示於报告内，让银行将其收入扣除相关支出后，计算供款与入息比率及进行压力测试。
不过，要注意的是，由於学生贷款是向劳工及福利局辖下的学生资助处申请，与私人贷款不同，它不会在TU的信贷评级报告中显示，自然亦不会计入每月供款与入息比例及压力测试之中。理论上，除非银行主动调查，否则不会知悉按揭申请人是否有学生贷款需要偿还，亦不会把相关支出计算在按揭每月供款中。然而，按揭申请人是有责任向银行主动申报相关情况，让银行把这项供款计算在内。
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保费融资借贷不容忽视
由於学生贷款的还款期可长达15年，假设一名22岁的大学毕业生借了20万元，并选用最长时间的还款方法，这笔债务将伴随他直至37岁。如他在30岁时希望成家立室，届时仍然有接近一半的学生贷款未还清。若他在买楼时的供款预算计得太尽，又忽略了自身所需偿还的其他各种贷款，其按揭申请随时失预算。
此外，近年流行的保费融资，当中涉及向银行借贷，需要定期还息，这些还款也是借贷的一部分。若准业主在买楼前有保费融资，便要留意相关还款也要从月入中扣除，才作计算压力测试。反之，如已成功批核按揭，才造保费融资等涉及借贷的投资活动，则不会对已批核的按揭构成影响。
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车贷或私人贷款均影响按揭审批
打个比喻，假设一名上车客打算购入600万元的物业，并借取九成按揭即540万元，他月薪5.6万元、以2.5%年利率供款25年、按保一次过支付，不用计入按揭贷款计算，月供约24,226元，而加息三厘后的压力测试供款为33,161元，每月最低入息要求为55,268元，可勉强过关。然而，如果这名申请人每月尚有1,000元学生贷款、车贷或私人贷款要偿还，当把这些供款计算在压测内，每月按揭供款便占他的实质收入超过六成，这恐怕会影响到他的置业大计了。
因此，在签订临约及申请按揭前，务必重新检视个人各项借贷将况，以免计错数影响上车计划。
