【说楼解按】善用按保「财爷PLAN」转走发展商按揭免捱贵息
日期：2022-03-26
新按保财爷 PLAN 除了帮助用家自置物业，实现上车或换楼大计，新按保亦适用於不涉及套现性质之转按申请。对於一些早年采用发展商高成数按揭的新盘买家便可透过按保转走发展商一按或二按，发展商按揭大多提供首两年至三年之低息优惠，期后息率一般跳升至P-1%至P+1%，实际息率达4%至6%，高於现时市场按息约 1.6%，为免在低息蜜月期后捱贵息，用家大多衡量转按可行性。
由发展商8成按揭转按至银行，若非选用高成数按保，按揭成数仅 5成至6成，除非楼价已明显上升，否则业主需补回几成首期差额才可转按至银行。若透过按保转按，按揭成数可高达8成，但在财爷 PLAN 推出前，按保适用范围限於楼价$1,000万以下，现时楼价上限提高至$1,920万，新盘业主可有较大机会透过按保转走发展商按揭。
财爷 PLAN推出后，3月份转按申请明显增加，当中有不少是透过按保转走发展商按揭又或利息较高的财务计划，申请人大多是供款能力高但首期末够充裕的用家，财爷 PLAN 确实亦对这些业主带来实质帮助。以一个案为例，买家於三年前以$1,250万元买入一个新盘单位，选用了发展商8成一按上会，首三年按息 2.5%，现时期满按息跳升至P即5%，每月供款由$44,862 急增至 $56,901，希望透过按保转按至银行。有关单位现时估值升至$1,350万，业主之按揭余额为$910万，若转按至银行申请一般按揭，按揭成数限於5成，需补回首期差额约$235万，难度甚高，现则可透过财爷 PLAN申请转按，贷款上限高达$960万，故此业主可透过按保借足$910万按揭余额，按揭成数由50%提高至67%。转按后，业主现时之供楼利息由P利率(现为5%)降至全期H+1.3%(现约1.59%)，每月供款由$56,901大幅减至$41,450，利息大减68%，供楼担子得以大大减轻。
银行以当前估值计算转按之按揭成数，故需了解现时单位估值变化有否影响可造按揭金额。例如买家於三年前以$1,150万买入新盘单位，现时单位已升值至$1,270 万，按保成数便不再以楼价$1,200万以下之准则计算，即并非高达8成，而是按照现值超出$1,200万计算，按揭额上限高达$960万，即按揭成数高达75.6%；但留意，由於转按不可涉及套现，实际贷款金额仍不可多於现有按揭余额。
