千万居屋王疫市能否企稳？富荣花园估值跌穿1000万

以前住公屋会被戏称为「屋邨仔、屋邨妹」，但近十几年楼价有升无跌，大家的价值观亦有所转变；月付千多元租金就有瓦遮头的公屋住户，变成赢在起跑线的幸运人士，租金低储够钱又可用公屋换绿表抽新居屋、绿置居或买二手居屋，楼价平一截又有政府担保，相比花几百万买不足200尺新盘劏房的业主，绝对住得更加舒适。 

 

近年楼价急升带动居屋身价上升，加上白居二在2018年恒常化，居屋成交量已连升3年，带契居屋业主身家大涨。2021年，居屋二手成交多达6,958宗，按年大增41%，创出十年新高；整体成交金额更升43%、达372.57亿元，更创下1996年有纪录以来新高，平均每宗成交价高达535万。去年更有6宗千万居屋成交，改写十大居屋身价榜，居屋王由乐富富强苑於去年5月，以1,100万打破鰂鱼涌康山花园1,088.8万的纪录，一举成为全港最贵居屋。 

 

虽然冠军宝座被夺，但康山花园以5宗破千万成交入榜成为大赢家，大角咀富荣花园亦有4宗成交上榜，而香港仔雅涛阁去年7月，以1,065万首度入榜进占殿军。究竟四大千万居屋盘有何秘密武器，今年又是否有力再创新高? 

1. 乐富富强苑 

 

全盘6座的富强苑，楼龄介乎29至31年之间，共提供1,370伙，实用面积由402至645尺，补价折扣率由28至49%不等。荣登全港最贵居屋的单位在E座，属最大的3房间隔，实用645尺；由於单位为凤凰楼层，且属单边，一边望向联合道公园及九龙塘市景，另一边则远眺山景，景观开扬加上开则四正，造就破纪录成交。 

 

富强苑最大优势是邻近港铁乐富站，与超级转车站钻山石仅距两站，交通网络便利之余人流又不会逼爆。区内有领展旗下大型商场乐富广场，食肆、超市、街市一应俱全。虽然居屋不似私楼设会所，但由富强苑步行数分钟，即可到达联合道公园、乐富公园或摩士公园，平日不少人爱在此晨运及跑步，公园内分别设有网球场、足球场、山坡步道及体育馆等康体设施。

金汇地产分行经理梁永基指，富强苑交通方便，居住环境理想，业主都倾向自住，现时自由及居二市场放盘分别7及15个。自由场放盘两房叫价由598至710万元，三房则由800至1,100万元；第二市场两房叫价则由490至660万元，三房介乎550至900万元之间。梁永基表示，富强苑楼龄较旧，绿表按揭首期高达40%，供款年期仅13至15年，对绿表客来说较难负担；相反自由市场则有区内分支家庭追捧。不过，近月因疫情影响民生经济，买卖双方都较为观望，他估计要待新居屋尘埃落定，以及经济复苏后，成交才有所突破。

2. 鰂鱼涌康山花园 

 

私人参建居屋康山花园，是唯一港铁上盖居屋，为蓝筹屋苑康怡花园第2期发展项目，坊间认为两者质素接近。去年康山花园共录4宗千万成交，其中8座中层F室，592尺3房间隔，以1088.8万元卖出，打破2020年中同类单位1,065万元旧纪录，尺价近$18,400，位列居屋身价王亚军。 

 

康山花园1987年入伙至今35年，10座共2,180伙，实用面积由431至592尺，补价折扣率由33至51%不等。地理上，康山花园夹在两大蓝筹盘太古城及康怡中间，虽然景观不及两者开扬，但却尽用两个大型商场—太古城中心及康怡广场，开餐、购物应有尽有；步行10分钟内能到达鰂鱼涌市政大楼及鰂鱼涌公园，康体设施齐全。交通选择除港铁太古站外，对出的英皇道有多条巴士、小巴綫及电车站，方便程度爆灯。不过，康山花园开则为钻石厅，三房户细房及两房户厨房均呈钻石形，家俬摆位要花更多功夫，未必人人喜欢。 

 

康山花园现时有50余个放盘，由於楼龄高已补价单位较多，自由场放盘量有38个，两房叫价由710至948万元，三房则由940至1,150万元；第二市场放盘则只有16个，两房叫价由480至630万元，三房介乎698至800万元之间。中原地产首席分区经理杨文杰表示，康山花园楼价较康怡花园有10% 折让，外貌质素又接近，对区内上车客有一定吸引力，造就屋苑近年屡现破顶成交。相反在居二市场因楼龄高，银行审批按揭要求严紧，买家须支付40%首期，还款期亦低於20年，令绿表客较难预算，宁愿跨区拣楼龄较新的居屋。

杨文杰指，近期疫情严峻下，整体睇楼量大跌，买家转趋观望；加上今年新居屋位置理想，绿表客都有意入表大抽奬，预期上半年康山花园成交价量都会横行，要待第三、四季才有望突破。

3. 大角咀富荣花园 

 

除了富强苑，九龙区另一居屋王非大角咀富荣花园莫属。位处西九龙填海区的富荣花园楼龄23年，有18座共3,908伙，实用面积由431至592尺，补价折扣率由33至52%。富荣花园早於2018年7月已录逾千万成交，17座中层A室，592尺3房单位以1,065万卖出，震惊市场；纪录维持近两年，才被康山花园打破，至今排在第四位。 

 

相比康山花园及富强苑，富荣花园楼龄较新，而且位处新晋豪宅区奥运站，与柏景湾为邻，附近设有大型商场奥海城，亦有较贴地的富荣商场及海富商场，生活便利。交通上除邻近奥运站享港铁优势，亦有多条巴士前往港九新界多区。虽然富荣花园单位以楼景为主，但亦有部分单位可远眺油麻地避风塘，而且单位开则方正实用；加上属於31名校网，有油麻地天主教小学（海泓道）、嘉诺撒圣玛利学校、循道学校等名校，深受家庭客欢迎，造就九龙居屋王地位。 

 

虽然富荣花园有近4,000伙，但现时只有80多个放盘，当中居二市场占70个，两房位叫价560至700万元，三房由660至890万；自由市场仅12个放盘，两房叫价800至920万元，三房由960至1,100万元。中原地产分行经理苏俊贤表示，富荣花园以用家为主，放盘量一向较少，放盘价亦硬净。他指富荣补价后单位动辄近千万，而且按揭年期不及私楼长，加上周边的柏景湾、维港湾等有业主因市况淡静而减价，与富荣自由市场价相差不远，相信买家倾向拣选私楼，富荣年内再创新高机会不大。

4. 香港仔雅涛阁 

 

2001年年底入伙的雅涛阁，是港岛区楼龄最新的居屋屋苑，属私人参建居屋，提供4座共1,540伙，实用面积由422至591尺。去年7月，1座极高层A室591尺三房，以1,065万元成交，尺价高达$18,020，与富荣花园并列居屋王殿军。虽然自由市场价排第四，但雅涛阁在居二市场是一哥，去年2月1座高层D室3房单位，以875万於居二市场售出，尺价高达$15,194，至今未被打破。 

 

雅涛阁位於黄竹坑深湾道，前排是楼层较矮的船厂及水警基地，大部分单位坐拥香港仔避风塘广阔海景。2016年底南港岛线通车后，令以往主要靠香港仔隧道出入的隔涉地区大变身；由雅涛阁步行10分钟内能到达黄竹坑站，交通大幅改善加上无敌海景，造就身价节节上升。不过，雅涛阁欠缺商场配套，食肆商铺要搭车到香港仔中心；最快要待明年黄竹坑站上盖大型商场「THE SOUTHSIDE」落成，才能成为交通、配套、景观皆优的全面居屋王。 

 

楼龄较新的雅涛阁放盘集中在第二市场，占整体放盘量逾90%，36个放盘中，两房叫价由580至698万元，三房由688万至900万元；自由市场放盘仅3个，叫价由 1,000至 1,100万元。中原地产市务经理吴铭烽认为，楼龄新绝对是雅涛阁最大优势，因仍未过房委担保期，绿表客首期低至5%，近期查询按揭年期达23年，买家在首期及供款上较有预算。他指去年8月的千万成交，原业主早於10年前已完成补地价，但据了解近年两房补价额达300万以上，按此推算三房补价额将逾400万，补价后楼价较海怡半岛更贵影响吸引力，相信今年自由市场再创新高机会不大。

吴铭烽估计，今年新居屋抽签后，将有向隅绿表或白居二客重投居二市场，而明年落成的大型商场「THE SOUTHSIDE」将令雅涛阁看高一线，有望带动其居二价再创新高。

根据今年3月中的银行估价，往年的「千万居屋王」估价大多录得跌幅，其中属富荣花园17座中层A室跌幅最大，约跌了9.8%，只有雅涛阁1座高层A室的估价有升幅，升了约5.6%。去年的「千万居屋王」榜首富强苑E座高层4室的估价轻微下跌，比2021年的 成交价低了50万元，约跌了4.5%。而亚军康山花园8座中层F室的估价亦有微微跌幅，季军康山花园2座高层F室的估价则维持不变。