大玩地积比率 佐敦八文楼华丽转身

去年10月的施政报告中，曾提及市建局会在油麻地及旺角，以创新及地区为本的方式下，加快市区重建，在合适的重建项目拟采用转移地积比率，以及街道整合等规划方法，为旧区重建提升灵活性及诱因。特首林郑月娥明言，旧区重建上，政府扮演着促进者的角色，并透过放宽强拍门槛及转移地积比率两大策略，协助增加物业供应。

市建局新公布的油麻地及旺角重建大蓝图，便是透过转移地积比率重新规划该区，最终拟在区内兴建最少五座摩天大厦，当中较瞩目的转变，是拟将佐敦渡船角旧楼八文楼推倒重来，打造成楼高逾400米的地标建筑，集甲级写字楼、零售商业、酒店及住宅等用途於一身，最终与西九龙融合，成为「西九龙门户综合发展节点」。

若按照以往旧区重建方式，八文楼虽处一流地段，却毫无收购重建诱因，全因其本身的地积比率已超额使用，重建反而会变蚀本货。今次市建局能释放八文楼潜在价值，将其变身西九的重要招数，正是转移地积比率。

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转移地积比率究竟有何等威力，可令八文楼有望大变身？

地积比率是用作计算楼宇的总建筑面积与地盘面积的比率，每个地段及建筑物都有相应的地积比率，通常住宅的地积比率最高约8至10。假设一个面积10,000平方尺的地盘，地积比率8倍，即总建筑面积为80,000平方尺。

至於转移地积比率，意指将一个地方或楼宇未用尽的地积比率，如休憩用地、旧楼、古蹟建筑等，转移至另一地方，增加后者的总建筑面积，是转移土地发展权的其中一个形式。地积比率转移，可以是同区或跨区转移，但因同区地价通常较接近，故较适合套用此方法，好像现在的油麻地及旺角重建计划。

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以八文楼为例，市建局指该建筑群共有3,200多伙，当年兴建时采用的地积比率高达17.6，但现行市区可用的地积比率为9，反映若沿用现有方式，八文楼新建的单位将大幅削减。然而，若透过将同区物业及地段未用尽的地积比率转至渡船角一带后，八文楼有空间打造成楼高逾400米的地标建筑。 

转移地积比率这方法存在已久，并非新点子，但实际运用例子却不多，一般是在历史建筑保育上，因当中涉及大量审批程序及问题。就油麻地及旺角重建计划而言，纵使技术上可行，但区内有不少基层住户，涉及大量赔偿及安置问题。

不过，今次市建局破天荒运用转移地积比率为旧区重建开路，若落实势令该区的规划大变身，特别是八文楼因地理上邻近高铁站及西九，发展潜力获得释放。

更重要的是，油麻地及旺角重建大蓝图若落实，在施政报告中已提及，荃湾和深水埗旧区将照办煮碗，私人发展商的重建项目亦适用，或许是日后旧区重建的新方向。