【说楼解按】用新按保换楼有无易咗？ 以例子三方面解说

第一，首期方面 – 换楼家庭现居於一个约450尺单位，刚以成交价$850万售出，扣除按揭余额$425万，卖出单位可套取资金约$425万。现希望用财爷PLAN由两房单位更换至一个600多尺之三房单位，楼价为$1,350万。以换楼家庭买入之单位属於首套房按揭计算，财爷PLAN推出前，对於上述单位，按揭成数最高仅达50%，基本首期需为$675万，由於首期不足已是最大阻力，故此即使换楼家庭有实际需要，但仍未有落实构思更换单位。而现时，透过财爷PLAN之按揭额可高达$960万，按揭成数升至71%，首期低至$390万，首期大减$285万。故此，现时换楼家庭可透过新按保实现换楼大计，再以积蓄支付有关厘印费、代理佣金等开支。

第二，换楼支出方面 – 透过新按保换楼，主要是多了按揭保费这项支出，以不高於8成按揭来说，按揭保费由贷款额之1.15%至2.82%不等，但正如上期所说，大多情况下按揭保费享有折扣优惠，高达6.5折，而且可加借入按揭总额一并供款，故此一般不构成置业阻力。

第三，入息要求方面 – 虽然透过新按保换楼之基本首期大大降低，但由於提高按揭成数等如增加了按揭金额，银行对於申请人的入息要求自必然提高。上述例子中，换楼家庭若可选用5成按揭，通过压测的最低月入约为$63,877，若如上述选用新按保提高按揭成数至71%，通过压测的最低月入便提高至约$90,847。不过，按保计划在压力测试方面设有弹性，即使借款人未能符合压测，但若供款占入息不高於一半，仍有机会获批按保。在这方面，其实银行较多仍倾向以压测作为基准计算，倘若「爆压测」，压测下(加3厘按息后)之供款占入息比率上限由原本60%，可提高至65%至70%不等，但当中之按揭保费需调高，保费折扣亦减少。故此，计及上述压测弹性的最低月入便可由$90,847降低至$77,869，大大降低了入息要求之难度。用家亦要留意一点，上述以首套房按揭计算，而若非首置入士(即未持有香港住宅物业)，银行是不接纳上述「爆压测」的弹性计法。