美国加息幅度微 对港楼影响有限

香港於银行资金相当充裕下，陈永杰认为香港银行未必跟随，但却会拉远港元与美元息差，令港元受压，陈永杰相信加息会为物业市场带来短暂心理影响，令投资者却步，惟港元贬值及通胀的影响将盖过加息因素，加上近日港股大幅波动，相信物业仍是港人赖以保值的工具，单是本次美国加息因素，相信对香港物业市场影响轻微，但长远还看是否一如联储局所述，於5月缩表，年内加息7次，而香港银行亦紧随美国加息步伐的话，本港物业市场才难免会受影响。但回顾对上一次美国加息於2018年，年内中原城市领先指数CCL不跌反升，年内楼价升幅3.8%。

奈何近日市场充斥利淡因素较多，本港第五波疫情未受控，俄乌战争局势未明，港股波动，均对香港物业市场造成影响。其中以疫情影响最为深远，一手项目推售几近停顿，根据一手销监局资料显示，本月迄今一手成交暂只录51宗，陈永杰料全月一手成交或不足100宗，创2013年6月105个月的新低。於睇楼活动减少下，欲沽货业主只好减价求售，令二手呈价量齐跌趋势，中原城市领先指数CCL於首季已录2.5%的跌幅，今次再加上美国加息影响，陈永杰料首季二手楼价将录得3%的跌幅。

王美凤：料上半年按息低於2厘  对楼市影响不大

中原按揭董事总经理王美凤表示，由於港美元挂勾的关系，美国开展加息期后，港息亦将会由低位回升，是次美息上调0.25%，港P未有条件上调，而HIBOR拆息年内将会逐步早於P上调，但由於本港银行体系结余现时仍属高度充裕水平，料港元拆息以致按息暂未会跟足美息加幅，预期本港按息将逐步或由「超低水平」升至「低水平」，上半年按息仍低於2厘水平，对楼市影响不大。

王美凤指出，现时拆息HIBOR楼按计划主导市场，市场比例达97%，故此HIBOR调整将主导本地按息变化，美国开展加息期后，港元拆息将会早於港P上调，而拆息主要受美息、银行结余充裕程度、本港资金流向、港元需求等因素影响；本港银行体系结余虽然已由历史高位4,575亿降至现时3,375亿水平，但仍属高度充裕水平，港元拆息在资金充裕环境下料不会跟足美息加幅，故此加息速度会滞后於美息。

利嘉阁廖伟强: 放宽社交距离措施   楼市势反弹

利嘉阁地产总裁廖伟强指出，现时本港银行体系结余仍高达逾3,375亿元，纵观暂未有跟随加息的压力，反观与楼按相关的拆息或会有微调上升的空间。

 

廖氏强调，美国加息难以影响本港楼市，现时本港疫情走势稍微喘定，未来趋势相信会进一步靠稳，加上俄罗斯乌克兰和谈现曙光，均为市场带来正面影响。反而现时本港楼市面对最直接的影响是视乎疫情靠稳后，港府何时放宽社交距离措施，预料一旦放宽相关措施，届时势必带动整体楼市交投转向活跃。

莱坊:  疫情影响楼市多於加息

莱坊董事，大中华区研究及谘询部主管: 王兆麒认为，本港最新失业率为4.5%，相信未来一两个月仍会继续攀升，但失业人口并不是私楼的主要购买力来源，相信对楼价影响有限。短期内疫情会继续影响香港楼市，特别是在成交量方面。

然而，失业率上升对住宅租金有较大压力，特别是中小型单位租金，豪宅租金表现相对稳定。整体租金回报率略徘徊在2厘左右水平。

至於，美国宣布加息0.25厘，相信香港银行不一定会上调最优惠利率（P），而同业拆息（H）预料在短期内继续上升，增加H按成本，对少部分上车人士或会造成影响，但不足以影响整体市场购买力。预计今年实际按息仍在两厘以下，对楼价影响不大，待实际按息升至超过3厘才会对整体市场购买力及楼价造成影响。