按揭降至五成安心出租 业主唔一定要补首期
日期：2022-03-14
财爷推出一招住宅租金开支扣税措施，令一班冇楼租客叫好之余，也曲线帮到税局捉「偷鸡」租楼不报税业主。除了有机会被追讨物业税外，这类不合法出租单位业主的另一痛处，是造了高成数按揭，假装单位用作自住，一旦东窗事发，将有机会被银行Call Loan。收租是长线投资，业主想安心出租，还是将按揭降至五成或以下无后顾之忧，而且未必要抬钱大量资金补首期，一切有数得计。
对於想由高成数按揭，降为五成按揭合法出租，需要甩按保，业主可选择在原有银行或另一家银行做五成按揭，视乎各银行当时的息率及按揭回赠条款作考虑。
申请退保费要符合四项条件
不少偷鸡出租单位业主，当初选择高成数按揭时，涉及按揭保险，需要支付按保。现时，业主普遍选择一次付清按保形式，因能享保费折扣，而按保金额可以自行一次过支付，或向银行申请将整笔按保金额加入按揭贷款当中，在每月供楼金额中偿还。
对於按保费用，如果在首三年退保，皆可获不同程度的保费退还，若首年退保，将退回保费的40%，第二及第三年则各自退回保费的25%及15%，超过三年便不获退还。由於不少银行设按揭罚息期，故通常业主会在第三年才退保。此外，申请退保还要符合四个条件，首先楼龄为30年以下，按揭水平为九成或以下，申请人还款纪录良好，以及物业为自住用途。当然，如果业主已持有单位超过三年，则不会用考虑退回保费问题。
相对於由高成数转至五成按揭涉及的金额，按保退还金额可谓微不足道。偷鸡出租单位的业主最关心的是要抬多少钱，才能将按揭水平降至五成或以下，合法出租单位。简单而言，只需将单位市值的五成金额，减去现有按揭尚欠的本金，如果是负数，便要补回相关差额，才能将按揭成数降至五成；倘为正数，则不用补首期，甚至可透过转按套出一笔现金。
假设三年前单位A的买入价为600万元，造八成按揭，贷款额为480万元，以贷款期30年，息率2.5厘计，经过三年供款期后，按揭尚欠本金约446万元。假设现时单位升值两成至720万元，即新造的五成按揭贷款额为360万元。由於旧按揭尚欠本金446万元，而新按揭贷款额仅360万元，即业主需要自掏腰包86万元，以补回按揭成数降低的首期差额。
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不过，如果业主持有物业年期较长兼升值幅度较大，便有机会不用补钱，亦能顺利将按揭成数降至五成安心出租。假设另一单位B买入价为400万元，造九成按揭，借款360万元，以贷款期30年，息率2.5厘计，持货十年尚欠按揭本金约268万元。假设单位现升值至700万元，升幅为75%，如业主现将单位降至五成按揭，贷款额为350万元，足够归还旧按揭尚欠本金之余，还能套现约82万元，便能将单位转至合法出租。
业主有责任通知银行 物业将用作出租
总括而言，业主要得悉自己是否要抬钱补首期，才能造五成按揭合法将单位出租，可先查看旧按揭本金尚欠多少，如单位现市值的一半金额高於旧按揭尚欠金额，意味业主可放心，不用抬钱便能将按揭成数降至合法出租出水平，当然最终仍要留意银行估值是否与单位市值相符。虽然，在这情况下不用补首期，但业主仍有责任通知银行单位未来将作出租之用，做足相关手续及文件，一劳永逸，从此安心出租。
