【李峻铭专栏】放宽按揭保险 重建置业阶梯
日期：2022-03-06
财爷在上星期的新一份财政预算案放宽按揭保险的楼价上限，首买者可以敍做九成按揭的楼价，由800万提升至1,000万，对於首次置业者来说，这当然是好消息！一般楼龄较新的物业尺价动辄都要二万元，1,000万就可以买到500尺的两房单位，选择就不再局限在旧楼了！
但除此之外，原本800万至1,000万能做八成按揭，也提升至1,200万，最高可借960万，更大的突破是超过1,200万的门槛，以往就没有按揭保险提供，只能由银行提供最多50%的按揭额，今次却为1,200万以上的物业提供最多960万的按揭保险。换句话，楼价1,300万，以往借款只有650万（50%），今次却可以借到960万，首期由650万大减至340万，贷款比率升至74%；同理，楼价1,600万，借款比率也升至60%，直至楼价达至1,920万，贷款比率才跟之前50%一样。
回顾去年，香港有约74,200宗住宅交易，有近25%即18,620宗是超过1,000万，数量也不少，受到此种新接揭保险刺激之后，对於楼换楼人士提供了莫大的帮助。尤其是新界的业主而言，例如一位在沙田第一城业主持有一个细单位，但人口增加想换三房，细单位现价平均大约530 – 550万之间，若想换至1,000万以上的单位，就要有500万以上的首期，除非现有的细单位已经没有按揭没有欠款，否则根本很难储够足够的首期换楼，只能将细单位租出，而自己再租入一个三房单位供自用。
但今次整个计划，除令首置者有更大选择，更重要是重建换楼阶梯，令业主可以一步一步换楼，整个市场更新动起来。在疫情下，这个星期市场上仍然有成交，以笔者公司为例，约八成生意都是1,000万以上的楼按市场，余下两成是800 – 1,000万的单位，800万以下的单位反而完全没有成交！大家细想一下，也是合情合理！800以下单位，以往受政策影响是天之骄子，价钱上难免有溢价。现在首置只要付出多少许首期，就可以购入800 – 1,000万的物业，自然觉得价值更高，更受欢迎。800万以下物业的价钱反而可能受到影响，需要调整一下！
最后，疫情严重，希望各位读者小心防疫，身体健康，百毒不侵！
作者为世纪21奇丰物业顾问行主席及行政总裁李峻铭
