财爷送彩蛋 拆解放宽按保重点 免中伏

今次财政预算案放宽按保上限的对象，主要是1,000万至1,920万元的住宅，当中八及九成高成数按揭上限上调至1,125万元单位，上限为900万元(见表一)，而1,125万至1,200万元的单位则可承造8成按揭。至於1,200万至1,920万元的单位，可承造5成至8成按揭，上限为960万元，较以往1,000万元以上住宅只能做五成按揭，按揭额大幅提高。

 

以购买一个1,200万元为例，放宽按保前的首期需要600万元，现在仅需240万元，大减六成。至於本身有600万元首期者，在放宽按保下可升呢至购买约1,560万元的单位，按揭成数可做到约六成。

财政预算案放宽按保上限，主要对象是1,000万至1,920万元的住宅，为换楼阶梯大开绿灯。

由此可见，放宽按保令千万元物业的上楼阶梯大跃进，持有百余万元首期的高薪一族，已可跻身千万元楼行列，而过往首期入场门槛为500万元以上。

新按保受首置身份限制 换楼客宜先卖后买

不过，放宽按保也不是省油的灯，个中有不少细节要留意，未必人人能符合高成数按揭要求。首先，放宽按保计划下的高成数按揭，只限已落成物业，楼花不符合要求。至於对申请人的要求，1,000万至1,125万元物业做八至九成按揭，贷款额上限为900万元者，仅以首置人士为对象，并需要为固定受薪人士。

对於换楼客而言，过往可因应需要，选择先买后卖或先卖后买的方式。惟在放宽按保后，如计划购换入1,000万至1,125万元单位，并以先买后卖方法，因买入新单位时换楼客仍有楼在身，未能符合首置要求，难以受惠高成数按揭。取而代之，建议这类换楼人士要采取先卖后买的换楼方式，同时可避免12个月内要卖出旧物业退税的问题，减低不必要的变数。

至於1,125万元至1,920万元物业，在放宽按保下则没有首置及固定受薪方面的特定要求，只要没有其他按揭在身，符合供款比例上限50%便可。至於有其他按揭在身者，供款入息比率上限须下调至35%至40%。

买千万楼要月入逾71,000元

此外，过往要购买1,000万元以上单位，首期为五成即逾500万元，在放宽按保下只需约100万元，但从另一角度看按揭贷款额却大增至约900万元，意味买家每月供楼成本急增，根据供款比率上限50%的原则，申请人必须为高薪族才符合资格，或者要找来合资格担保人帮忙。

以购买1,000万元单位，按揭成数上限90%为例，首期为100万元，每月供款30,889元，根据按揭供款比率，最低月入要求为71,122元，入息水平要求之高，反映放宽按保对象为高薪一族。

买楼成本不只首期，还有从价印花税及代理佣金等，当买楼预算以百万计地增加，总买楼成本亦一阔三大。

放宽按保下，另一个要留意的地方是首期门槛大幅降低，但买楼成本不只首期，还有从价印花税(AVD)及地产代理佣金等，当买楼预算以百万计地增加，总买楼成本亦一阔三大，手头资金也要计清楚。例如购买1,200万元住宅，在放宽按保下除了240万首期外，代理佣金及从价印花税开支共57万元，三项支出合共297万元(见表二)，决定前宜计算清楚手头资金是否足够各项开支。

表一：放宽按揭保险计划内容

物业价格	400万以上至1,000万	1,000万以上至1,125万以下	1,125万至1,200万	1,200万以上至1,920万
最高按揭成数	90%	80%至90% (贷款上限900万)	80%	50%至80% (贷款上限960万)
物业类别	只限於已落成物业
首次置业(1)	需要		不需
固定受薪人士	需要		不需
供款比率上限(2)	50%

(1)未能符合银行压力测试的首次置业人士，亦可申请叙造最高八成或九成按揭，但其供款与入息比率仍须不超过50%（（2）的情况例外），而其保费会因应风险因素作出额外调整。

(2) 与现时按揭保险计划的安排一样，若申请人於申请按保计划时已经拥有或提供按揭担保予一个或以上未完全偿还按揭的物业，其供款入息比率上限须下调。

资料来源：按证保险公司

表二：放宽按保下首期及各项开支一览

楼价(万元)	1,000	1,100	1,200
按揭成数上限(%)	90	81.8	80
最高贷款额(万元)	900	900	960
月供(元)	30,889	30,889	32,948
最低月入要求(元) 压力测试计 供款比率计	85,169 71,122	85,169 71,122	90,847 75,864
首期变化(万元)	200 –>100 (▼100)	550 –>200 (▼350)	600 –>240 (▼360)
地产代理佣金(万元)	10	11	12
从价印花税(万元)	37.5	41.25	45
合计置业开支(万元)*	147.5	252.25	297

假设供楼年期30年，H按利率1.46%，以上计算未包括按揭保费。

*包括首期、地产代理佣金及从价印花税