新旧楼矛盾对决 3大因素成考虑关键
日期：2022-02-21
置业时选择新楼与旧楼，是个会引起热烈讨论的话题，最简单的比较条件，是新盘室内空间实用性不及旧楼，但拥有豪华会所设施让住客享用。事实上，除了以上原因外，还有一些参考因素，买家应在置业前按实际情况作出考虑。
香港的主要蓝筹屋苑楼龄普遍超过三十年，因此我们就以楼龄约三十年的屋苑，与近年落成的新楼作比较。如果一幢住宅的楼龄达三十年，首要考虑当然是保养维修的问题，随着物业出现折旧，业主需留意有关保养事项及法定要求，否则有机会被罚款。
例如屋宇署的「强制验楼计划」，规定楼龄达三十年或以上的私人楼宇业主，需在接获屋宇署送达法定通知后，委任注册检验人员就楼宇的公用部分、外墙及伸出物进行检验，以及进行被认为需要订明的修葺工程。
事实上，本港有不少楼龄达三十年或以上的大型屋苑未做任何维修，例如大围金狮花园、蓝田汇景花园等，业主日后可能需面对动辄十多万元的维修开支，而这正是一众新楼业主暂时不用烦恼的问题。因此，如果买家选择这类旧楼，除了考虑楼价外，亦应预留一笔大维修相关开支。
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虽然，新盘或半新盘能避免维修问题，但另一点要留意的，是新盘开价时的溢价及日后保值能力。近年不少新盘业主买入数年后沽出，却录得大幅亏损的情况，个中原因是这些项目於开价时态度进取，其溢价已蚕食未来数年楼价升幅，但当年仍获买家垂青，当楼价一旦调整，业主便无奈损手离场。特别是近年流行的单幢纳米新盘，蚀让两至三成的个案屡见不鲜，可见市场对这类单位的需求有限，买家宜小心选择。
相反，一些位处港铁站旁边的大型屋苑，例如康怡花园、汇景花园及沙田第一城等，即使楼龄已届三十年以上，但由於配套完善及地点方便，亦是投资者热门收租之选，不止楼价硬净，流通量亦相当理想，除了「好住」，「保值」也是另一卖点，可说是这类大型旧屋苑优胜的地方。
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第三，不少人入住新楼，是受到豪华会所吸引，但伴随住客设施的，是大量保养及营运开支，而这些支出当然算在管理费内。因此，近年入伙的屋苑中，不少每尺管理费超过五元，西湾河甚至有单幢新盘的管理费高达每尺八元！
反观旧式住宅的管理费开支，大部分只应用於公用地方维护、水电、电梯维修保养、管理员及清洁人员薪金等，比较平民化，一般每尺仅1.5至2元不等。因此购买新楼的业主，亦宜每月多准备两千至三千元应付高昂管理费，反而对设施无甚要求的准买家，则可选择较平实的二手项目。
