居屋升呢换私楼 住屋成本一阔三大
日期：2022-02-08
今时今日，拥有一间居屋，往往被视为「人生赢家」，因为无论是新居屋或二手未补地价居屋，只需市价五至六成便能成功上车。不过，所谓人望高处，不少居屋业主入住多年后，可能想换入私楼升呢，但此举堪称双面刃，虽然住私楼体验较佳，但涉及的开支亦较大，而且将居屋卖掉后，可能连私楼楼价的一半也不够，结果需要辛苦供楼，影响生活质素。
先谈谈居屋换私楼的好处。最近二十年内入伙的私人屋苑，会所设施普遍多姿多采，除了几乎必备的健身室、室内外泳池及烧烤场外，部分更提供保龄球场、卡啦OK房甚至滑雪机等消闲设施，甚至部分有专为宠物而设的友善设施；此外，不少私楼单位设计时尚，部分附设露台，让户主在辛劳工作后「放空」，为追求舒适生活的居屋业主提供换楼诱因。
相反，大部分居屋间隔与公屋接近，一梯随时有20多伙，而且绝大部分不准饲养宠物，加上室内楼底较矮，窗户亦较私楼小，收窄景观及减少自然光。
外在环境方面，居屋除了配套较少，不少更建於公屋旁边，或是本身已规划在公屋大厦群的一部分，外观基本上无大分别，只是将其中一两幢景观较佳的大厦划作居屋用途。因此，不少业主寄望透过换楼改善居住环境，绝对是人之常情。
由於居屋提供大约30%至50%的折扣率，定价本比市价低一大截，如果售出后追捧热门私楼屋苑，业主需额外承担大笔支出。
不过，由於居屋提供大约30%至50%的折扣率，定价本比市价低一大截，如果售出后追捧热门私楼屋苑，业主需额外承担大笔支出。假设持有一间未补地价500平方尺屯门居屋，大约可套现约400万元。若换入同区指标私楼，如珑门同等面积的单位，定价高达900万元；即使该居屋单位已供断，业主将卖楼所得的400万元全数投入私楼首期，亦要再借500万元按揭。以供款25年、按揭利率2.5厘计算，每月供款额达22,431元，这还未计当中涉及的经纪佣金、律师费、印花税和装修费，加起来随时花费数十万元。
因此，当决定换马前，业主应考虑原有居屋单位是否已供断、获利幅度、套现金额、拟购入私楼单位楼价、月供金额与年期，以及单位面积等因素。否则当业主换楼后供款大增，但换入相同面积甚至更小的单位，不但无助於上流，甚至反过来影响生活质素。需知道居屋单位内栊实用，但私楼则较「三尖八角」，除了盛行「黑厕」外，不少厨房都是开放式设计，而且一旦供款大增，户主连外出用膳或购物的意欲都会减低，那又是否值得呢？
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居屋实而不华，管理费亦较便宜，按实用面积计算，每尺普遍约一至两元。
另一个参考因素，是居屋与私楼的日常开支差距，由於私楼租值较居屋高，自然需承担较高的差饷和地租；此外，居屋实而不华，绝大部分只提供儿童游乐场及花园等基本设施，因此管理费较便宜，按实用面积计算，每尺普遍约一至两元。
反观，私楼会所设施众多，需要人手营运及保养，徵收的管理费自然较高，以近年落成的项目为例，每尺四至五元管理费已是基本。因此，除了楼换涉及的大笔支出外，业主亦需注意长远需承担的日常开支。
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