辣招唔洗怕 联名物业甩名定价攻略
日期：2022-01-24
在楼市辣招出现前，不少夫妻及亲人会联名买楼，这类业主若想以首置名义再置业，便需要先在现有物业除名，俗称「甩名」，取回首置身份，为买入另一个单位作准备，以减低税务支出。然而，甩名亦涉及税务成本，并会以楼价作计算基础，在定价方面应怎样厘定才能合理地悭税？
联名业主要回复首置身份，除了直接出售单位外，另一个较常用的方法是甩名。假设夫妇二人持有一个物业，便可透过甩名手续，将一半业权转让给其中一人，让另一人变回自由身。直系亲属持有的联名物业甩名时，将按物业售价及业权比重计算，可沿用从价印花税(AVD)第2标准税率，相关税率介乎1%至4.25%，而200万元以下则为100元。以一个售价600万元，由夫妇两人持有，各占一半业权的单位为例，转让与其中一方的甩名所需税款为4.5万元 (600万元 X 1/2 X 1.5% )。
不过，这项税务「优惠」只限於直系亲属甩名，所指的近亲包括夫妇、父母或兄弟姐妹。因此，其余亲属关系或情侣等甩名，一律要按业权比重及物业售价，徵收15%的AVD。就近亲转让而言，即使单位买入未过三年的额外印花税(SSD)期，也不用支付SSD，但物业转让后要重新计算三年SSD。
或许有人会认为，既然是亲人间转让，物业售价可自行厘定，只要将售价定得低一点便可减少税务支出。事实上，若近亲转让的单位作价低於市价两成以上，税局很大机会会追收差价，追溯期长达七年，个中风险不可小觑。较安全的做法是找数间银行为单位估价，再以较低者作为转让价参考，最终作价可轻微低於市价，但当然不宜低多於两成。
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此外，有业主会以送赠方式甩名，意味交易价为零，以为这样便能免缴AVD。其实，这类「送契楼」将令物业日后难以获银行批核按揭，出售单位时亦有难度。此外，税局也有机会以市价追讨印花税，送赠方式有机会得不偿失。
对於甩名后需要申请按揭的业主，若楼价在1,000万元以下，甩名后的按揭成数最多只能做八成，且要通过压力测试。若希望获取较多的按揭金额，反而应考虑以估值较高的银行作为物业交易价，但所须缴交的AVD亦会相应提高，业主在甩名时便要在按揭金额及税款之间作出取舍。
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