购买连租约单位 准买家必睇中伏位
日期：2022-01-17
行过地产代理店铺，不时会看到一些写着「连租约放售」的单位，即是正在出租，有租客居住中的住宅放盘，特别是在楼市旺盛，二手「锁匙盘」短缺的时候，不少心急入市的准买家，可能会转攻这类单位。不过，当各位打算购入连租约单位前，必须留意以下事项，减低中伏机会。
买入连租约单位前，首先要注意的，是卖家能否获得租客同意，安排准买家实地睇楼。所谓「买楼唔同买菜」，买楼前先了解室内情况「是常识吧」。如果业主不能安排睇楼，而准买家又仓促签约，一旦单位有任何僭建、非法改建、漏水渗水问题等，当收楼后才发现，恐怕已是太迟。
即使租客不愿安排睇楼，而准买家又非常喜欢该单位，亦应要求业主提供单位最新内栊相片或影片，了解单位的间隔及装修。退一步想，即使不能安排睇楼，但拍摄几张相片或几条屋内近况短片，总不会耽误租客太多时间吧。当然，是否愿意便由业主跟租客商讨。
如果阁下购入连租约单位，是打算继续收租赚取回报，便要留意现有租客是否「租霸」。要避免这种情况，准买家签约前，必须向业主查询租客背景、索取租客收入证明、最少近六个月的交租纪录等，以了解租客的财政状况，以及是否准时交租。
另外，正式签约前，新买家要向旧业主索回租客预缴的按金，以及差饷物物业估价署的申报书(即「CR109表格」)，以便重新与租客订立协议，为承接单位后，一旦遇上租务争拗时提供保障。
另一方面，想得悉单位有否潜在问题，即使未能接洽租客，亦可以准买家身份旁敲侧击，询问管理处该单位有否僭建、楼下单位有否投诉过漏水问题等等，以保障自己的权益，以防业主有任何隐瞒。
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此外，准买家要留意的是，由於连租约单位意味由业主将单位及租约一并转让予新买家，当申请按揭时，连租约单位一般会被视为「非自用」投资物业。即使买家没有其他物业正在承造按揭，投资物业的最高按揭成数亦只得50%。对於首期不足的买家，随时会因为无力抬钱上会而挞订收场。
不过，如果用家购买连租约单位后，计划在短期内收回单位自住，亦可要求租客签署退租同意书，同意将於租期完结或指定日期后退租，让银行信纳买家买入单位作自住用途，并借出较高成数按揭。不过，此举则可能会招致租客的反对，新业主宜先与对方商量条件，以免不愉快收场。
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