如何运用资产借按揭

日期：2021-10-27

在按揭审批流程，银行需要评估借款人的还款能力，当中最常见的是计算借款人的每月债务供款占入息比率，一般来说，银行会要求借款人提供入息证明如公司粮单、薪金入帐银行纪录、税单等，以评估借款人的入息水平及偿还债务能力；亦有另一款衡量供款能力的方式，就是按借款人的资产水平进行评估。这种方式在市场上并不普及，除了因为申请人本身需拥有充裕的资产，审批要求很高之外，根据现行楼按措施，以资产水平基础申请按揭，按揭成数最高仅为4成；若属於第二套房或以上之按揭贷款，按揭成数降至3成。

接纳以资产水平申请按揭的银行，普遍会以资产净值作为审批基础，资产净值(net assets)指持有之资产总值减去负债的净额，一般而言，借款人需要证明其拥有的资产净值不少於申请新造按揭物业的楼价全数。可纳入计算的资产类别包括现金存款、股票、债券、基金、物业、车位等，但当中有部份类别的资产价值需要打折扣后方可纳入计算，银行之间的计算方法亦有所不同，现金存款一般可获100%纳入资产值，但对於股票或基金类别，有些银行同样接纳市值之100%作为资产值，但亦有部份银行仅接纳其市值之50%，至於物业或车位类别，大部份银行只可按有关估值之50%纳入资产值。

若以楼房物业价值作为资产值申请按揭，需特别弄清资产「净值」的计算方法，而银行之间对於资产净值的计算准则亦有不同。如有关物业尚有未清还之按揭贷款，而银行只可计算物业价值之一半作为资产值，便等於需将物业估值之50%扣减按揭余额，假设借款人拥有一个现时估值500万元之物业，尚有按揭余额100万元，可纳入计算的资产值便为150万元 (500万元X 50% – 100万元)；当中若借款人尚有其他债务，亦需从资产值扣除负债金额方可得出资产净额。若然持有物业之业主不只一人，那便需要按业权持有形式或权益比例再作计算，例如是以长命契(Joint Tenant)形式持有，便需先将物业价值扣减一半；若以分权契(Tenant In Common)形式持有，则按持有业权之权益比例计算资产值。

以借款人购买一个价值600万元之单位为例，假设借款人准备以没有按揭之现契物业计算资产水平，现契物业估值最少需达1,200万元；若有关物业资产仍尚有未清还之按揭，假设按揭余额是200万元，有关物业资产估值便最少需达1,600万元 (1,600万元X 50% – 200万元 = 600万元)，才符合基本审批要求。而有关按揭成数最高达4成，即可获批之按揭金额最高为240万元；若有关新购物业已属第二套房按揭，按揭成数再降至3成，即获批之按揭金额仅高达180万元。

这种按揭申请方法适合一些拥有丰厚资产但却未能提供每月入息证明的客户，但从以上例子，你会发现，若一心想以持有之砖头资产再置业上会，困难度是相当高。其实市场上有个别银行提供另一个简单简易的套现方式，若持有一个现契物业(已清还全数按揭贷款)，银行可依据物业估值直借25%，以持有一个1,200万元现契楼为例，银行可凭砖头价值批出高达300万元按揭套现金额，当中借款人亦无须再提交其他入息证明，但留意借款人年龄不可超过60岁。