独立车位VS连契车位按揭大不同

日期：2021-11-10

今年车位买卖活跃，去年每月平均472宗车位买卖登记，今年截至10月份每月平均达790宗，市场估计今年车位成交金额将创历史新高，可见车位受到市场追捧。事实上，今年车位市道热烘，更创出逾千万元天价车位销售纪录，令市场上不少人士看俏车位升值潜力。

不少人喜欢投资车位，除了大部份车位的入场门槛仍明显低於买楼外，政府於去年亦降低非住宅物业买卖印花税，独立车位属於非住宅类别，故亦同步降低了入市车位的成本。今年首10个月车位成交平均价格为218万元，而市场上仍可找得不少车位低於200万元，印花税仅需100元，与以往需付30,000元印花税相比，现时几近零成本。即使价格较高之车位例如以350万元为例，印花税仅2.25%约78,750元，支出较以往减少一半。还有，独立车位无需受限於额外印花税及买家印花税，在投资的角度，若车位升值又或按需要想转售车位，弹性便较大。而且，车位无需装修，亦不用烦却保养折旧问题，基本上一成交便可起租，所以车位在某程度上属於易入门、回报快、弹性大的投资产品。

车位按揭贷款分两类，一类是独立车位按揭，另一类是与住宅连契的车位按揭；两者息率及条件相差颇大。独立车位属於非住宅类别，按揭息率逊於一般住宅按揭，大部份银行只为车位提供P按，现时实际息率主要介乎2.6厘至3.25厘，高於住宅按息约1.37厘；按揭年期长达15年，较住宅按揭年期可长达30年为短。不过，今年车位市道活跃，部份银行叙造车位按揭积极性增加，已将车位按揭计划优化，个别银行更提供现时大行其道之H按计划。目前车位H按息率低至H+1.65%至H+2%，实际息率低至约1.8厘至2厘，明显较车位P按更吸引。但留意，银行或以1个月或3个月拆息计算实际息率，由於3个月拆息略高於1个月拆息，客户需自己留意计算，此外，独立车位之H按未必设有封顶息率之保障，由於拆息波动性较大，借款人应留意拆息走势以便了解每月供款额有否变化。

市场上并非所有银行均积极提供车位按揭，银行之间提供的车位按息存在差幅，息差可高达0.5厘至3厘，所以借款人可多找银行作比较，而由於不同区域之车位价格差幅甚大，由数十万至逾千万不等，有些银行提供之车位按揭设有最低贷款额，例如只限於贷款额不少於100万之申请。现时车位价格平均约200万，以承造5成按揭计，贷款额约100万元。

另一类是与住宅连契的车位，买家若购置自用物业时连同车位以连契形式申请按揭贷款，银行可就物业连同车位批出一致的按揭条款；换句话说，连同物业的车位按揭成数可高达6成，若成交价不超於1,000万，更可透过按保计划申请高达9成按揭。至於按息，与住宅连契的车位可享有住宅按揭低息优惠，现时按息低至H+1.3%，实际息率仅约1.36厘；按揭年期更可长达30年。

就上述，独立车位的按揭成数低於住宅，按揭息率亦较高，而至於连契车位，亦视乎买家当刻是否同步购入物业连车位。若然买家持有物业，其实可考虑索性以物业套现资金方式购置车位，若物业估值之水位足够，以物业套现出来之资金便可直接用作支付全数车位价格，而无需承造车位按揭。这做法之按息同样低至H+1.3%，借款人亦无需担心车位成了第二套按揭衍生之问题。