为何平均按揭年期延至27.8年？

日期：2021-12-08

根据金管局的住宅按揭最新数字，银行批出之平均按揭年期已约近28年，创下纪录以来最长年期；事实上，按揭年期在近二十年出现延长趋势，二十年前平均按揭年期是18年，十年前延至23.7年，再逐步增加至现为27.8年，反映选用较长还款期的用家及占比持续增加，原因为何?

近十年楼价上升一倍，但十年来家庭月入中位数升幅仅达30%，人工上升速度追不及楼价升幅，置业供款能力降低下，拉长按揭还款期有助减低每月供楼金额，借款人一来可减轻每月供楼负担，二来推低月供金额亦较易於通过按揭供款压力测试，即较易获银行批出按揭。

以现时平均按揭额约500万及现时按息计算，选用20年还款期之每月还款额约$24,035，若改以选用30年还款期，每月供款额即降至$17,160，减幅达29%。既然供楼金额降低了，借款人亦较易符合压力测试下之供款占入息比率。同样以上述500万按揭额为例，买家属於首次置业作自住，若要符合压力测试，假定息率上升3厘后之供款占月入不可超於60%；买家月入$50,000，若选用20年还款期，压力测试下之供款占月入已达69%，超出了上限；但若然将按揭年期延长至30年，压力测试下之供款占月入便降至57%，可成功通过压测。

在开首数年 30年及20年期之利息相差不大

除了较易通过供款压力测试，不少用家亦希望供楼轻松一点，因而选用30年还款期。事实上，虽然按揭以息随本减的方式运算，较长还款期的累积利息会较多，但在低息环境下，尤其开首数年之利息相差并不很大，同样以上述例子及息率不变以便参考，选用30年期之首5年按揭利息较选用20年期只是多出约$16,000。不过，息率确是有机会上下调整，用家应按自身情况去考虑。

银行对於按揭年期有审批准则，除了规定按揭年期上限不可超於30年，借款人的年龄及物业楼龄亦是评估要素，亦会影响银行批出之按揭年期。银行对上述两者有基本衡量方法，一般来说，上述两者与按揭年期的总和(借款人的年龄或楼龄+按揭年期)长达70至75年，部份或按情况可长达80年。

楼龄方面，实质上亦视乎物业的质素，若果是属於管理质素较好及流转率高的蓝筹屋苑，部份银行仍可以80年甚至多於80年减楼龄计算按揭年期；例如美孚1期单位已达53年楼龄，部份银行仍可批出30年按揭年期(53年+30年已达83年)(按保个案除外)。对於物业新旧、楼龄高低，买家在置业过程仍可自行选择，但买家自身的年龄却是梗局，又如何影响按揭年期? 以银行一般以75年或部份长达80年减年龄的计法，借款人年龄超过45岁至50岁便未必有机会获批足30年还款期。但当然，实际情况是，选择30年还款期的借款人以年轻用家较多，而中年借款人较倾向选择25年或以下还款期。