智能估价

日期：2021-12-24

近月笔者都忙於辅助开发商设计全新的智能物业估价系统，除了投入专业的估价范畴知识，亦分享了多年本地物业估价经验，细致到像事故或凶宅单位的估价分析，复杂到涉及天池特色户的算式都有讨论，相比10年多前，由起草时的单一估算方法，数码化年代的今天，系统背后的运算已可谓突飞猛进了。

传统的直接比较法(Direct Comparison Method)仍然会套用於智能估价系统上。由於本地物业资讯，例如面积及楼龄资料等，以及成交资讯，即成交日期及金额等，都具高透明度及可存取性，加上本地大部分住宅物业的可比拟性高、买卖流通量高，笔者只需要按楼层、景观方向、楼龄等客观因素微调最新成交个案的参考价值，再列表各屋苑以及各大厦的内部算式，理论上就能估算出全港百多万个住宅单位的市值。但现实上仍存在一定缺陷及不足，好似相对少成交的单幢物业，则较难作直接比较估算。

大数据分析正好填补了这片缺失。除了充分利用强大物业数据库，更用上田土厅历年海量的物业成交个案来分析单位之间的多维关系、智能演算片区内各大厦单位的成交趋势及模式等，再配以统计学的标准分数(Z-score)及密度聚类演算法(DBSCAN)来分间异常值(Outliers)，借此强化整个系统的精确度，加上能定时检视智能估价模型的关键积效(KPI)，大大辅助及弥补了以往单靠直接比较法的不足。只简单几句介绍已令笔者非常期待成品的诞生啊！

作者为中原测量师行估价部高级经理张世昌先生