【李峻铭专栏】2022楼市展望 利息疫情主导

最令人意外的反而是成交量大增！计至12月中，全年物业成交金额达到8,651亿，预计至年底，将会突破9,000亿。这将是一个历史新高记录，比1997年楼市最疯狂的时候，物业成交金额是8,680亿还要高，成交宗数也达到近95,000宗，是2012年以来的新高。

 

各类物业中，二手住宅物业成交量上升幅度最高，由去年的46,903宗上升至58,572（计至12月中）年底应超过60,000宗，上升近30%，其实自2012年来，二手住宅成交量从来从未超过50,000宗。成交金额也超过5,000亿，仅次於1997年的5,647亿。相信是疫情受控，加上低息持续，林郑Plan威力在买家发挥功效。但供应方面，也因移民潮的出现而大增，有买有卖楼价上升有限，但却造出超高成交金额量。

 

展望2022年，移民潮相信仍然持续，但数量可能减少。楼价会否因为受到刺激而上升，就要看看利率的走势，及新型病毒会否引发新一波的疫情。疫情很难估计，但靠过往经验笔者相信香港及国内都应该能够守得住！不过，来年的利率走势则较难预测。

 

笔者之前文章也讨论过美国是万般不愿加息！但疫情在欧美国家一直不受控，供应链更发生严重问题，令物价一直上升，劳工也因疫情不愿上班，令工资也在上升中，在通胀远超2%的情况下，2022年美国加息步伐将会加快！美国在2018年的上一次收水过程中，香港受惠於资金充沛，利率只加了0.125%，今次又会如何？

 

这方面更要看未来香港股市的吸引力，IPO市场好的话，美元利息即使稍高港息，资金仍会泊在港元。由於投资港股，实质上是投资国内的大企业，中国企业在反垄断，私教改革，「共同富裕」及「地产调控」的背景下，2022年上半年经济展望也有隐忧！但为应付经济下行风险，中央应为稍为放水，配合稳健的财政政策，预计下半年会好转！

 

当然，通关也将短期内会实现，对香港楼市也将会是一项强心针。综合各项因素，估计2022年的住宅楼价上半年也会平稳，下半年有望回升2-5%之间！

 

作者为世纪21奇丰物业顾问行主席及行政总裁李峻铭