二手楼收楼程序及交吉验楼注意事项

 

香港楼价一直高企，但并无减弱香港人的置业欲望。香港新楼盘尺价屡创新高，令不少香港人将目光转向二手楼市，因此二手交投持续炽热。然而，不少二手楼买家对收楼、交吉及验楼的程序苦无头绪。本文特别为一众准业主一一梳理注意事项，协助你安心置业，实现人生目标。

买二手楼程序及收楼程序

买二手楼程序及收楼程序比买一手楼繁复，往往令买家一头雾水。以下逐步列出买二手楼及收楼的程序，让有意购入二手楼的你作参考。

买家 / 买方律师	卖家 / 卖方律师
1. 联络代理行，找地产代理物色二手楼盘。
2. 参观物业前，先签署睇楼纸。
3. 进入单位后，可留意其座向、景观、邻居、生活配套、交通网志及外部环境等。
4. 为单位查册。购买非业主免佣盘，会有代理代劳。
5. 签署临时买卖合约及缴付细订。
6. 14日后，买家到律师楼签署正式买卖合约及缴付大订  （以支票形式），律师会协助业主打厘印。
7. 买家向银行申请承造按揭，亦可经由按揭中介协助申请。
8. 银行与买家商讨按揭条款。
9. 买方律师草拟转让契，交予卖方律师审阅。
10.在1个月至1.5月的成交期前，准业主多数有2次登门验楼的机会。部份银行可能会视乎个别按揭审批情况，再决定是否派人上门进行估价及实地视察。
	11. 卖方安排买方在收楼前，作最后一次视察单位。
12. 成交前，准业主可前往单位覆检1次。坊间有不少意见都建议准业主应该在收楼前1天才覆检，原因是缩短检查单位后与成交期之间的空窗期，避免上手业主「搞祸」单位。
13. 买家签署转让契及按揭契（如有）。
14. 买家将楼价余款的支票交给买方律师，如果买家获得按揭贷款，银行会将款项交给买方律师。
15. 成交日当天，卖方签署转让契，及将单位的锁匙交予卖方律师。
	16. 卖方律师一般会在在交易完成当日或交楼日（一般为平日下午5时前或星期六下午1时前），将转让契及锁匙交予买方律师。
	17. 如卖方的物业有未解除的按揭，卖方律师会承诺在某时限前，完成办理清还按揭贷款的手续。
18. 买方律师将楼价余款的支票交给卖方律师，这通常在交易完成当天办妥。
19. 买方律师将锁匙交予买家，及将转让契送交印花税署加盖印花。
	20. 卖方律师安排卖家清还物业的按揭贷款。承造卖家按揭的银行会签发证明文件解除该按揭，表示卖家所欠的按揭贷款已还清，然后卖方律师会将该解除按揭文件送交买方律师。如卖家没有未解除的按揭，卖方律师就会将楼价余款（扣除律师费）直接交予卖家。
21. 买方律师将转让契送交土地注册处注册，并一并将卖家的按揭解除文件及买家新取得的按揭契约（如有）送交土地注册处注册。
22. 买方律师将已注册的转让契及其他所有业权契据交给买家，或送交买家获批按揭贷款的承按银行。

「交吉」的重要性

「交吉」是我们常常听到的地产术语，究竟当中有何含意？有何重要呢？

 

交吉的意思

交吉是指买家收到一个空的单位，由於在广东话中，空和凶同音，为求吉利，香港人便会用「吉」来代替「空」。

 

在香港的二手楼买卖中，一般是指现状交吉，代表买卖双方在签订买卖合约一刻，代表准买家同意向业主购入「现时状况」的物业。除非卖家刻意作出失实陈述，否则买家无权要求业主在出售单位后，负责维修单位。即使单位有任何缺陷、损坏，如漏水、石屎剥落等，也是买家同意购入的物业「现时状况」。另外， 买卖双方就该单位内在交吉后会留下来的家俬、电器等，也会达成一致协定。

 

连租约物业处理方法

不过部份买家会购入「连租约」单位，则跟「交吉」物业处理有别。原业主跟买家签约时，会连同该份「租约」一并转售，故物业成交时则会依据租约条款而作决定。

 

「交吉」前后注意事项

买家

签订「家俬清单」

如果买家要求单位是全交吉，只要看看单位内是否所有东西都已经搬走。

 

如果买家要求卖家保留某些家俬及电器， 建议在签订临时买卖合约前，先为想要保留的家俬及电器拍照， 写明其品牌、型号及所在位置，避免卖家在交吉时， 将次等甚至有损坏的家俬及电器偷龙转鳯。若交吉前没有列明清楚，买家在追讨时相当有难度。

 

所以在签定「临时买卖合约」时，多数会签订一份「家俬清单」，会写明包括什麽（如家俬位置、家俬品牌、外型状况简述及型号，并拍照记录），及不包括什麽。

 

更稳妥的做法就是在清单上，写得愈清楚愈好，连电器属於什麽形号都要写明，并且拍照存档，以避免业主能够钻空子。

 

物业是否处於可「交吉」状态

一般来说， 交吉的单位是指除了入墙家俬及电器、个别标明的家俬及电器外，卖家必须搬走所有可以移动的家俬及电器，否则卖家便能以为由要进入单位取回物件， 从而构成「阻碍物业拥有权」。如果买家在成交日当日，收到的单位出现以下情况，单位便属於「未交吉」：

 

1. 卖家在单位中留低个人财物

2. 该个人财物阻碍新业主的物业拥有权（行为上，等同表达出卖家仍有个人用途的意图）

 

如若单位未能准时交吉的话， 买家可以选择踢契（卖家无权杀订，更需要退回订金），或是从民事索偿向卖家追讨清洁和搬运费用。

 

不能要求律师楼抽起订金

若卖家在收楼当日已经全家移民，即使买家想要求律师楼抽起部份订金作为清洁费，然而这是不可行的。因为买卖双方根据合约决定成交金额，若律师楼抽起部份金额，代表未能完全履行合约。若要抽起订金，必须在买卖双方同意下进行，因此最稳妥的做法，是一早把条款写在合约里。

 

卖家

• 紧记准时「交吉」

• 连租约单位「交吉」大不同

视乎卖家在出售单位时，单位是自用抑或是正在出租。政府现时规定，买家如要申请高成数按揭，购入的单位必须是自住用途，如购入的单位是连租约的话， 最多可做到五成按揭。因此，很多买家都会求单位要交吉成交。

 

交吉前单位出现新费用责任属谁

如果在双方签署正式买卖合约后，但单位在交吉日前出现新费用，例如大厦升降机的维修费，这笔费用应由买家抑或卖家负责？根据一个上诉法庭案例¹ ，买卖双方需要先查阅有关楼宇买卖合约内的条款 。

 

• 该案例是这样的：原告人（买方）及被告人（卖方）在签署楼宇买卖合约后，但於交吉日前，卖方发现大厦的业主立案法团早於双方签署楼宇买卖合约前已经通过议决，为大厦的某些公共地方及设施进行大型维修工程。

 

该楼宇买卖合约有一项条款注明，如有任何议决：

1. 要求卖方负责维修或翻新大厦的公共地方或设施

2. 该议决在双方签署楼宇买卖合约时已经通过

 

有关该维修工程的费用将由卖方支付，因此在这个案例中，上诉法庭裁定该笔维修费用由卖方支付。

 

二手楼验楼注意事项

 

验楼行内术语

买家终於等到收楼日，收到单位锁匙，正式成为业主。无论业主想自行检查单位或请专人验楼，先来认识一下验楼术语。

• 空鼓：用工具敲地板会发出「当当」声，代表地板下的英泥不足料。

• 沙眼：墙身油漆出现小如原子笔尖的圆形细孔。

• 老鼠尾：地砖、瓷砖的排列并非成一直线，向下倾斜如同老鼠尾巴，或者砖块大小不同。

• 阴阳色：墙身油漆不均匀、颜色不同。

• 啤把：墙身不是平整垂直，如出现波浪形或者墙身倾斜。

• 化妆楼：靠遮掩瑕疵令单位貌似企理，蒙骗买家。

 

自行验楼 VS聘请「验楼师」

如果买家（业主）对楼宇结构、单位装修及验楼标准拥有专业知识，并掌握行业标准及验楼行内术语，可以选择自行验楼。否则，不论是一手或二手楼，建议找有「验楼师」之称的人士检验。

 

甚麽是验楼师？

坊间一般称负责检验楼宇的人士做验楼师，事实上并无香港法定认证的专业资格。那麽，究竟何谓验楼师呢？其实，任何建筑师、装修师傅或相关技工只要具有验楼知识及经验，或已经完成相关验楼课程，便可自称验楼师。

 

当业主需要聘请验楼师，紧记查询他的背景资格，包括是否注册建筑测量师、建筑师或工程师，确认是否具备验楼标准知识，是否熟悉行内术语及作风，令单位在执漏工程中，事半功倍。

 

检验二手楼必备10件工具

即使业主决定聘请验楼师检验刚购入的二手楼，也可自行利用一些小工具初步检查单位状况，如卷尺、厕纸、大水樽、告示贴、伸缩天线笔等。这些小工具在一般文具店有售，非常容易买到。

 

• 售楼书

年代不算久远的二手楼，往往有机会找到其售楼书。书内载有单位的间隔、尺寸、装置、装修物料及设置，可用来比对实际收楼状况，对验楼非常有帮助。

 

• 验楼清单

到单位验楼前，业主应事前整理验查清单，避免忘记检查个别细节。

 

• 卷尺

收楼当日，业主忙於检查单位状况之余，也会盘算添置、订造不同家俬，无论是量度单位尺寸抑或规划空间，卷尺都可大派用场。

 

• 厕纸

用来测试马桶的冲水力度，有些业主贪方便用包装纸巾代替，但包装纸巾比厕纸强韧，在水中很难分解，轻则影响测试的准绳度，重则堵塞马桶，需要额外工夫及时间善后。

 

• 大水樽

用来测试地台的「斜水」是否做得足够，只要注满水入大水樽，在企缸外、厨房、工作平台及露台等位置倒水，观察去水速度便可。

 

• 伸缩天线笔

在一般文具店买得到，用来轻敲墙及砖，听声检查空鼓的情况，伸缩功能方便接触较高位置及狭窄空间。

 

• 告示贴
  告示贴是一般办公室的常用文具，用来贴在单位内各个瑕疪、有待整修的位置附近，指出问题所在，方便日后跟进。有些瑕疵单凭肉眼便能发现，只要贴上告示贴就完成。

 

• 电话、充电器及行动电源
  业主验楼时，用电话拍下所有瑕疵，方便记录，万无一失。如果时间不够，业主可以先从严重的缺陷开始拍照及贴上告示贴，如云石大量崩花等，余下时间才将轻微的瑕疵逐一拍下。业主也可用充电器测试每个苏位是否通电，如果不想用电话做测试，可选择用一盏小夜灯来代替。

 

• 附长柄的镜子
  让业主伸出屋外检查外墙、窗外等较难探头检查的位置，检视有无瑕疵。

 

• 平水尺

在一般五金铺就可以买到，业主可用平水尺验查地台、窗台、墙、门窗等位置，是否水平或垂直。

 

二手楼验楼5大重点

• 漏水问题

厨房及厕所一直是漏水的重灾区，验测方式之一，就是塞住去水口，留意防水胶与盆底等位置有否漏水，再观察去水的顺畅度。企缸、浴缸则可以用花洒喷射四周，留意墙身渗漏情况。

 

如果单位有露台趟门，可以在外面泼水作检查，窗户亦可以用泼水法检查。如玻璃出现裂痕、气泡或崩裂，不但有机会爆裂，更有漏水危机。

 

无论屋内还是屋外的喉管都需要留意，包括屋外的喉管、冷气机水管、喉管驳口、防水胶等。天花、墙身如有变色或印痕，代表可能有潜在渗水问题，要及早找出原因。

 

• 结构问题
  最重要的是对比售楼书的尺寸，所以要带备卷尺。要细心观察地板、墙身有没有裂痕，亦应用伸缩天线笔、金属棒轻敲，观察造工够不够好。另外，窗台、地板、门框等位置，则可利用平水尺检查是否平坦或垂直。

 

• 门窗及家具问题

要确保铝窗、大门房门的开关是否运作正常，尤其要留意螺丝、铰位、防水胶边、锁等细节，关上门后也要留意门缝大小。模拟日常使用方式，合理地摇动栏杆、马桶、窗户、铁闸及大门等家具，确保不会轻易松脱。

 

• 家电操作问题

如购入单位包括家电，应全部开啓试用，检查是否运作正常，如洗衣机、冷气机等，同时也要检查有否漏水问题。另外，需要检查每一个插头是否能使用。

 

• 水表、电表及煤气表问题

收楼当日及执漏后，记录水表、电表、煤气表的度数，如有异常，尽快联络水务署、电力公司、煤气公司。

 

二手楼验楼常见5大瑕疵

 

• 地脚线鼓起或发黑

地脚线是连接地面与墙身的长型板块，用途是为接驳位遮丑，也令地面与墙身的结合更稳固。业主可用卷尺量度地脚线是否平整，若是木造地脚线，更可肉眼检查鼓起或发黑，代表单位某些位置如厨房及浴室，出现漏水或渗水问题。

 

• 空心砖

厨房及浴室多数铺有磁砖，因此是空心砖的黑点。空心砖是指磁砖背面的英泥或黏合剂没有填满，令其没有完全贴实地台或墙身，造成「空鼓」现象，令磁砖容易因为冷缩热胀而变形的。业主可用伸缩天线笔或手轻敲磁砖的四角及中心位置，凭声音检查磁砖是否空心。

 

世界上大部分单位的磁砖都有一定的空心情况，香港对空心的可接受程度尚未有共识，但有验楼师建议，边长 30厘米以下的细砖，每块不得多於 3 处空心，而 30厘米以上则不得多於 5 处空心。

 

• 窗门罅位过阔

窗罅过阔会漏风、漏水或渗水，门罅过大则有安全隐忧，更会漏声。检查方法很简单，将一张卡片摄入窗罅，如可轻易摄入即是窗罅过阔。而检查门罅，则锁上门，尝试稍为用力推，如门罅过阔会发出锁舌和锁喉碰撞的声音。

 

• 喉渠漏水

如厨房及浴室的喉渠接驳不佳，有机会导致漏水，当喉渠突然破裂或瘀塞，可能造成水浸，损坏家俬。如何检查？首先，扭紧洗手盆或锌盆下喉管，於盆内储满水，再一次过放水，观察盆下喉管有否滴水或渗水。

 

• 斜水不足

所谓「斜水」，就是企缸、厕房、露台及工作平台等位置的地台，需要有一定程度的倾斜或陂度，才能有效去水，否则很易造成水浸。业主可检查去水位有否藏有英泥，於企缸开水，或於工作平台／露台倒水，观察去水速度。

 

置业，是很多香港人的愿望，二手楼更是不少人的上车首选。想买楼买得顺利，找到梦想安乐窝，准业主就要多做功课，深入了解购买二手楼的程序，包括收楼、交吉及验楼。如此才可避免中伏，减少不必要的烦恼及开支，与家人安居乐业。另外，有兴趣亦可前往其他页面浏览心水二手楼或居屋售价。

 

注释

注1:  https://www.hklii.hk/eng/hk/cases/hkca/2006/478.html