【说楼解按】工商铺按揭5 – 按揭疑难个案拆解

翻新工厦楼龄仍以落成日期计

位於九龙观塘一个翻新工厦项目於2017年第3季入伙，买家申请按揭时发现银行只能批出10年还款期，由於按揭年期大幅缩短，每月供款额因而大增失却预算。自从政府推出工厦活化计划，推动了不少工厦进行改装、重建及翻新，令工厦更多元化地得到应用。但买家需留意银行计算工厦按揭年期之基准，若属於工厦改装或翻新，银行一般仍会以最原初之落成年份计算楼龄，以上述翻新工厦为例，由於落成日期距今已达50年，而部份银行以60年减楼龄计算工厦按揭年期，故此仅可批出10年按揭还款期。其实，市场上亦有银行在工厦按揭年期方面提供较大弹性，例如接纳以70年减楼龄的基准去计算工厦按揭年期，故此，上述个案在按揭转介公司职员的协助下找得银行成功批出20年还款期，并获得市场H按优惠息率。

欠入息证明 5成按揭上限竟可批出6成按揭

另一个案是关於一个大角咀地铺，成交价约$1,850万。买家有两个疑难，一是希望按揭成数提高至6成，二是每月入息证明未必足够。根据现时楼按措施，工商铺之按揭成数上限是5成，如何将按揭提高至6成呢? 了解过客户之财务状况后，发现客户持有充裕之资产水平，故可改以资产值方式申请按揭贷款。由於客户持有两个现契物业，并持有其他类别资产可作评估，最终以两个物业资产各套现3成的方式提取贷款，贷款额合共达$1,150万，相当於上述地铺价值之62%，等同成功获得6成按揭贷款；而以此方式申请按揭，亦免却了提交每月入息证明，满足了客户的需求。

银行之间对於工商铺按揭的审批准则不尽相同，在某程度上亦可提供不同弹性，准备入市的买家不妨找按揭转介公司预先了解适合自己的按揭方案。