【普罗特克】德国人为何能「租楼租一世」？

根据瑞银（UBS）早前公布的《全球房地产泡沫指数》报告，名列榜首是令人意外的德国法兰克福，而楼价一向高企的香港，也衹能排列第三。另一德国城市：慕尼黑竟然也紧随香港其后，排列第四。近年德国奉行「房住不炒」的政策，透过其严苛的租务管制法规，的确令德国的楼价保持一段时间的平稳，国民的财富投资，精力心神都被投放在发展实业之上，就连中国都向着此政策方向去效法。故此，是次的泡沫指数报告，实在令人大跌眼镜，反思究竟「房住不炒」的概念是否真的行得通。

由於历史沿革，德国政府一向强调房地产市场的社会福利性质。德国是少数几个租房率高的发达国家之一：超过一半的家庭租房。 德国政府选择将补贴的重点放在租房者身上，而不是自住业主。即使在高收入的群体中，租房仍然很普遍。  

德国严苛的住宅租赁法有几个特点，租约是开放式，没有时间限制，可以无限续约，另一边厢租客却比房东更容易终止租约。 在租赁期间，租金只能缓慢上涨，每三年最多只能涨百分之二十，其效果类似於全国性的租金管制。

租赁市场缺乏灵活性，实际上为市场带来意想不到的问题，如新房供应不足、房地产商热衷於把出租公寓改建为出售公寓、 租户倾向於无限期地住在实际上再不合适他们生活的住宅，务求继续享受低於市价的租金，如此种种，当然也衍生了租赁黑市，故此德国的住房已经陷入了某种恶性循环。

德国住房模式的初心确是“不患寡而患不均”，但在自由市场的经济行为推演下，还是导致房价房租不断上涨，泡沫指数甚至名列世界前茅，可以说「房住不炒」短期内的确解决了住房问题，但长远来说，也扭曲了市场经济的运作，故此，政府适时的政策调整，或能令「房住不炒」的政策更能稳妥发展。

作者为方土控股行政总裁及Asia PropTech创办人卢铭恩