居屋申请、按揭、买卖及放租懒人包

 

居屋是居者有其屋计划的简称，推出之初为回应中低收入家庭的置业诉求，让他们申请，合资格的人士可递交白表或绿表抽居屋。居屋按提供之机构可分为2类，分别是由香港房屋委员会以及香港房屋协会负责，两者兴建的居屋、售价、运作和限制等不尽相同。由於近年新建之居屋均属房委会辖下，故下文仅覆盖前者。

 

居屋源起及发展

a)目的&历史

居屋旨在协助有意置业却负担不起私楼的中低收入人士自置居所，同时可促进社会流动，腾出公屋资源予真正有需要人士。居屋售价一般按私人市场调整，折扣由约8折到低至5折不等。由第一代居屋面世至今，帮助了数代港人透过抽居屋一圆置业梦。

 

• 居屋的诞生

居屋的诞生要追溯至1976年，由当时的港督麦理浩提出。2年后，第一批居屋公开发售，价格约为当时私楼价的5至6折，低廉价钱吸引大批市民认购。由1978年至2002年间，先后出售约。

 

• 无限期停建及停售
  及至1997年，时任特首董建华提出「八万五政策」，加上亚洲金融风暴爆发，本港楼价从历史高位狂泻5至8成不等，负资产者数以万计，楼市亦由始一蹶不振。特区政府为救市，於2002年推出「孙九招」，其中一招为无限期停建及停售居屋，仅出售之前剩余的居屋单位。

 

• 复建与重生

历经近数年的休养生息，经济及楼市逐步复苏，私楼价格甚至超越97年高峰。政府於2007年开始曾数度售卖居屋货尾单位，但仍有不少市民再度面临「买唔起楼」的问题。第二任特首曾荫权遂於2011年宣布推出「新居屋计划」，除继续售卖货尾，更觅地兴建新居屋。截至2021年6月为止，共有，遍布九龙、新界和离岛。

 

b) 对象

居屋由无限期停建、停售，及至重新推出以来总是超额认购，反映港人上车需求何等强烈，惜私楼价格只见新高却未见顶。但有别2011年前的居屋，居屋申请人及买家中不乏入息及资产都介乎中至上限的人士与家庭，有意置业但追不上私楼飙升速度，当中包括：

• 首期不足

• 未能通过压力测试

• 入息超出申请公屋上限

 

居屋正正帮助到一班想上车又符合申请资格的市民，在政府担保下，无需压力测试即可买到居屋，即是以低於市价的价格置业，甚至较易承造高成数按揭。

 

c) 种类

分别为由房委会以及由私人参建两类。前者由政府部门一手包办，后者由发展商兴建后交回房委会售卖。

 

d) 新旧之别

停建前后兴建的居屋无论在建筑及规格、面积、间隔、用料和设计都有不少差异，新建居屋的质素更有令人觉得大不如前之感。

• 外貌

从前的居屋基本上从屋苑的外观即可分辨，相反不少新居屋均与公屋的外观公屋无异。相信因为部分新居屋原作公屋之用；而为较方便改变兴建楼宇的用途，遂将居屋建筑标准与公屋拉近，加上为加快兴建进度，近年之居屋多以预制组件方式建成。

 

• 内部设计

昔日的居屋部分配备实用露台，可摆放大型家电如洗衣机及乾衣机之外，仍有充足位置晾晒衣物。厕所方面，大都有乾湿分离设计（设玻璃屏风），部分更配备浴缸。而且客、饭厅区域明确，大单位更有储物室、套房和房中房。不仅实用率高达80%至90%，设计亦非常人性化及舒适，居住环境媲美私楼。

 

至於复建后的新居屋，如公屋清水楼般的样式，以前常见的厨厕组合柜欠奉。喉管亦如公屋般属明喉设计。

 

• 面积

旧居屋基本都为中至大型单位，建筑面积介乎283平方尺至近900平方尺，更有超罕见的的复式单位设计。新居屋的实用面积最小只得约276平方尺，最大仅约631平方尺。

居屋术语

居屋历经数次变革，当中一些术语让人摸不着头脑，针对4个常见术语为大家解惑。

a) 绿表

「绿表」主要是供符合资格入住政府资助房屋的人士申请居屋或政府资助房屋之用，现亦泛指经此申购居屋的渠道。这些人士包括：

• 房委会辖下公屋租户

• 房协辖下甲类出租屋邨的住户

• 持有房屋署（房署）或市区重建局批出有效《绿表资格证明书》的人士

• 持有由房署签发有效《保证书》的房署屋宇事务助理职系人员

• 房委会「长者租金津贴计划」的受惠者

 

不得不提的是，因为此组别的申请人数较少，循「绿表」抽居屋的中签机率较高，竞争相对也没有「白表」的激烈。监於历年「白表」的申请数目都远高於绿表，「居屋2020」绿、白表的比例就由以往的5：5调整至4：6。唯从下图可见，「绿表」依然占优。

 

b)白表

「白表」是供符合特定资格的香港永久居民申请居屋或政府资助房屋之用，现亦泛指经此申请及购买居屋的渠道。「白表」针对居屋申请人的入息及资产限额设上限，值得留意的是，每个（或期）计划的限额都会有所调整而不同，实际数字以每次开放居屋申请时的公布为准。以「居屋2020」为例，1人家庭每月收入不得超过3.3万元；资产上限为85万元。至於2人家庭或以上，每月收入不得超过6.6万元；资产则不得多於170万元。

 

基本上，「白表」是为租住资助房屋以外的香港永久居民而设，只要你的入息及资产不超出「白表」上限，即符合申请资格，可以透过「白表」抽居屋。而除了该期的新居屋外，同一时间你亦可申请「白居二」，且无需额外填写第二份表格。

 

c)白居二

「白居二」是「白表居屋第二市场计划」的简称，首次容许现居公屋住户和绿表资格证明书持有人以外的符合申请资格白表人士，在居屋第二市场（「居二」市场）或香港房屋协会「住宅发售计划」第二市场中，购买未补地价的居屋单位。

 

「白居二」於2013年推出后，一直只属临时计划性质，直至2017年11月始获房委会资助房屋小组委员会通过，改为固定计划。现时一般会连同该年的新居屋一并申请，申请人只需於填表时剔选同时申请居屋及「白居二」，并缴交相应费用即可。唯因每年的配额有限，故最终还是要先在搅珠中脱颖而出，并通过房委会详细审核才会确定拣楼次序。

 

成功申请人会收到「批准信」，之后就要向房委会及/或房协付费申领白表「购买资格证明书」，接着就可开始物色心水笋盘了。而买卖白居二的模式与买私楼相似，买卖双方既可自行磋商，亦可找地产代理代为节从中处理及协调交易。

 

d)补地价

「补地价」是解除居屋转让限制的方法。根据本港房屋条例第283章附表，居屋业主「补地价」后，物业的性质就会由资助房屋转为私楼，遂可於公开市场自由放售、出租或以其他方式转让单位。而「补地价」的金额则视乎买入时政府给予的折扣而订：

 

补价时之估值ｘ购入时之折扣＝「补地价」金额

 

虽然如此，但其实未补价的居屋仍然可以转让，但就只限於「居二市场」出售。换言之，接触到的买家亦较少，限制却较於公开市场多。不过，凡事总有例外，若你的单位属於第一至第三期甲的居屋，转售一律毋须「补地价」。

 

「补地价」的出现是为防止投机人士借炒卖居屋来图利，避免居屋价格被炒高至中低收入人士无力负担的水平。自2018年起，政府在此之上加入了多条新的转让限制，提高将居屋转至自由买卖的门槛。想「补地价」卖楼，还要先住满指定年期呢！

「居屋2022」屋苑预测

截至2021年6月为止，香港共有238个居屋屋苑。

 

根据立法会房屋事务委员会「2020-21至2024-25年度公营房屋建设计划」文件，房委会预计2020/21年度至2024/25年度5年间，资助出售房屋约有2.81万伙。

 

房委会至今仍未公布於2021年推售的居屋屋苑名单，但参考2020年政府的居屋出售策略，很大机会在今年底推出今期居屋的项目申请，估计有多个屋苑会以楼花形式出售。现为大家预测今期新居屋项目中，比较有机会推出的居屋屋苑。

 

北角渣华道

首先是市区焦点 – 位於北角渣华道的新居屋项目，前身是足球及篮球场，预计提供200伙，最大卖点是在港岛东地段，东北方是维港海景，前方私楼属豪宅级数及毗邻有大型购物商场，加上处於14校网名校地段，离港铁站不远，绝对是用居屋价钱，享受豪宅地段的最佳选择。

 

观塘安达臣道

另一个位於市区的新居屋项目是观塘安达臣道石矿场南面，同区已有安达邨及安泰邨等公屋屋邨。虽然离市中心较远，但中高层单位有居高临下感觉，景观开扬，预计提供1,900伙，估计会有较多不同户型的单位供应，仍会受市民欢迎。

 

东涌裕雅苑

新界区有两个新居屋项目，一个是较大规模的东涌怡东路第54区 – 裕雅苑，预计2021至2022年竣工。屋苑邻近机场及港珠澳大桥，部分单位有临海景观，共有6座，提供3,300个户型多元单位，因是非市区地段，入场费或会较其他新居屋项目便宜，加上楼花期较短，估计会是市民的大热之选。

 

沙田石门安睦街

沙田区亦继续有新居屋项目登场，石门安睦街第一期，预计会在2022年至2023年落成，楼高31层，属单幢式住宅，将提供约500伙，估计以细单位为主。周边的生活配套齐全，如石门站附近有不少商厦，同区亦有中小学，以及国际学校。

 

若你想申请今期即将推售的居屋，就要密切留意房委会公布的详情、申请资格及资产上限等。

 

递交居屋申请表

现时抽居屋时，不但可以经网上申请，也可亲身或以邮寄形式递交申请表格、相关文件及申请费用，以「居屋2020」为例，申请费用为250元。

• 绿表居屋申请人：递交已填妥的申请表、《绿表资格证明书》或《保证书》

• 白表居屋申请人：递交已填妥的申请表、申请人及申请表内家庭成员的身份证明文件副本

紧记在截止日期及时间前完成以上申请步骤，否则错过抽今期居屋，唯有等待下一期居屋推出时再申请。当你递交居屋申请表格后，将会获发一组申请编号，若你参加「家有长者优先选楼计划」，更会获发两组申请编号。房委会会根据申请编号进行搅珠，并以此编排不同组别的拣楼次序。

居屋按揭注意事项

a) 申请方法

• 银行或财务机构
  申请居屋按揭非常方便，你可以亲临贷款机构、透过电话或网上办理申请。贷款机构收到居屋准业主的申请后，就会加以审核（包括资产审查），审批时间因应不同贷款机构而略有不同。结果出炉后，贷款机构就会通知准业主，并附详细文件列明贷款额、按揭成数及还款期等资料。

 

建议准业主选择向已经与房委会签订「按揭保证契据」的银行或财务机构申请按揭，否则就要先取得房屋署署长许可，待有关申请获批准，而且提交相关申请时须付行政费。

 

• 雇主贷款
  若准业主的雇主设有正式的雇员置业按揭贷款计划，你亦可以第一按揭方式接受雇主贷款，支付楼价余款。但你接受雇主贷款前，必须先经房屋署署长批准。

 

b) 所需文件

• 买卖合约

• 首期收据

• 身份证

• 银行户口资料

• 入息文件

 

所需文件会因应不同银行或财务机构略有不同，详情可向心仪的贷款机构查询。

 

准备好所需文件后，准业主就可向名列於居屋销售小组公布名单内的银行或财务机构申请按揭贷款。它们都已经与房委会签订「按揭保证契据」，故居屋按揭申请人可以房委会指定的特惠条件申请贷款，部分条件包括：

• 贷款额：最高为缴付定金后的楼价余款

• 还款期：最长25年

• 利率：年息最高为有关银行或财务机构所定的最优惠利率减半厘

 

c) 按揭成数

居屋按揭成数会视乎申请人拥有的是绿表抑或白表资格，以及所购买的居屋属於房委会或房协辖下而家。以房委会之一手居屋为例，绿表申请人购买一手居屋最多可借9成半；白表申请人最多则只得9成。若是二手居屋，则视乎政府之按揭贷款担保余下之年数。

 

所谓的按揭贷款担保为房委会居屋限定的好处，意指由房委员首次出售日期起计的30年内，若业主断供，将有政府先行代为还款予银行。不过，政府会保留事后向业主追讨的权利。另外，居屋之所以不需压测及提供入息文件，正有赖此按揭担保。故一旦担保期过，则不能享受这个福利了。

 

那麽政府的担保期如何影响按揭成数呢？首先，居屋的按揭余额在担保期结束后，必须低於楼价的6成；其次，未补价居屋的按揭成数最多仅6成。若担保期即将届满，银行会相应降低批出之按揭成数，以提供较长的还款期。如果准业主希望获批较多成的按揭成数，甚至借足9成，就要减低还款期¹才符合居屋按揭原则。

居屋买卖及放租注意事项

a) 第二市场 — 买卖居屋

有意买卖居屋者可沿两途，分别是第二市场及自由市场。第二市场的转售限制较多，而且潜在买家乃视乎房委会或房协批出绿、白表配额，但胜在不需补地价，只要届满转让限期即可。

 

b) 公开市场 – 买卖及出租居屋

至於在公开市场买卖及出租居屋，只要事先补地价，获得「解除转让限制证明书」，就可如私楼般自由出售及放租，接触到更多买家及租客。若你有居屋单位想放盘或放租，只要使用House730搵楼大本营网站或House730搵楼大本营App即可接触到更多潜在买家及租客。

 

唯居屋业主在「居二」市场放售前，需先得到房屋署的许可：

• 不补价在居屋第二市场放盘

填妥「可供出售证明书」（准卖证），连同转让契据（楼契）副本和810元申请费²交到所属屋邨办事处或分区租约事务管理处。交齐资料后约14个工作天，就会收到以挂号信方式寄到府上的准卖证，有效期为1年。

 

c) 转售限制

为免居屋沦为炒卖工具，使价格与主要买家收入脱节；加上在私楼带动下，居屋价格亦水涨船高，有的升幅甚至超越私楼，因此政府对於2007年起出售的居屋就实施更为严格的多重限制，按不同年期大致可分3个阶段。

 

房委会辖下居屋之转让限制

首次推售年份	限制转让期3（年）	第二市场	公开市场
1978至1981年	已届满	✓	✓                 （免补地价）
1982至2006年	已届满	✓	✓                 （免补地价）
2007至2017年	0至2	✘	✓
	3至5	✓	✓
2018年	0至2	✓                 （只能以购入价转售）	✘
	3至5	✓                 （业主可自由订价）	✘
	5至10	✓	✓
2019年	0至2	✓                 （只能以购入价转售）	✘
	3至10	✓                 （业主可自由订价）	✘
	>10	✓	✓
2020年	0至2	✓                 （只能以购入价转售）	✘
	3至10	✓                 （业主可自由订价）	✘
	>10	✓	✓

还有一点要注意的是，居屋买卖亦受政府「楼市辣招」覆盖。即业主持货不足3年就放售，需缴交额外印花税。故放盘前宜先计清计楚，在计及额外印花税成本后是否仍然可获利。      

d) 补地价

若单位的转让年期限制已过，并打算於公开市场自由买卖居屋单位，就要开始处理补地价事宜了。

 

填妥评估补价申请书           ↓                 亲身或邮寄申请书、楼契副本、连同手续费46,230元支票 至所属租约事务管理处/房委会总办事处支援服务第四组          ↓                 收到房署发出的补价申请认收通知书          ↓                 房署安排测量师上门实地视察估价                     ↓                 约1个月后将收到评估补价通知书
↓	↓
☹ 不同意估价：                  於28日内提出反对	☺同意估价：      在通知书上发出日期2个月内以支票交补价
	↓
	获得「解除转让限制证明书」
	↓	↓
	携「解除转让限制证明书」到土地注册处登记	出售单位时交律师一并处理

• ✓ 补价后可选择不出售单位

  ✓ 於手续费之本票背面注明申请补价之单位地址

  ✓ 补价前先查询银行估价

       →作为估价参考，用以比对房署的估价会否过高

  ✘ 於缴付补价前将单位按揭

  →违者即违反房屋条例，按揭契据自动失效

  ✘ 逾期缴交补价
       →因补价有效期仅2个月，过期将要重新递交补价申请及交手续费

  ✘ 违规僭建或补地价前装修

       →新装修或会令补价上升

   

   

  总结

  近年港人置业需求尤为强劲，每当新居屋推出，全城都争相申请，希望抽中居屋，实现置业梦想，可惜中签率极低。其实想买到心水居屋，不妨在公开市场中寻宝。想购买相对实惠而且四正实用的居屋？即上House730搵楼大本营网站或使用House730搵楼大本营App！House730云集香港各类楼盘资讯，帮你随时随地轻松搵楼，不论代理盘还是业主盘，我们平台都能满足你的买楼及租屋需求！

   

  注释

  注1：按房委会规定，居屋按揭还款期最长为25年。

  注2：收费时有调整，最新修订於2021年4月22日。本票抬头人写上「香港房屋委员会」。

  注3：由房委会或房协售予中签之居屋申请人时，双方签署转让契据的日期起计。

  注4：房委会每年会检讨此收费，调整后手续费会於每年 4 月 1 日生效，故邮寄申请书之应缴手续费金额将以邮戳日期为准。

  注5：按时缴交者，手续会於补价中扣除。