【李峻铭专栏】海外置业欠监管 买家如何自保？

海外买楼始於都是隔山买牛，当中一定涉及风险，加上销售海外物业的代理，又缺乏监管，良莠不齐，大家更需格外小心！上周笔者也指出，单纯发牌监管代理，也未能提供足够保障！

 

面对这种客观环境，买家又应如何自保？首先大家想想最大的风险是什麽？烂尾相信一定是首项！作为买家必须详细了解发展商的背景、历史、过往项目的往绩，但当然也非万全之策，为了减少风险，一旦烂尾，订金就有机会损失，所以最佳办法是减少订金的数目。

 

对订金的要求，每国家地区的惯例可能不同，在英国、加拿大及澳洲等成熟国家，10% ~ 20%是惯例，一但高於此水平，大家便要小心。在英国，10%的订金是有保险的，一但发展商出事，10%订金是可以追讨的。订金少也证明发展实力雄厚。再者，买家也可以追问代理订金有没有托管安排，托管在哪里？动用订金的条款如何？大家便会知道发涉及的风险大大不同。至於在东南亚国家的订金数目，就五花百门，大家需要更加留神了！

 

如果大家需要按揭的话，就必须留意楼花的时间有多久。首先，外地银行有没有提供楼花按揭，如果没有的话，就必须做建筑期付款计划。换句话，银行只会待楼宇建好，才提供按揭（其实，在英国 、加拿大、澳洲都很普遍）。一但楼花期超过一年的话，当地的贷款政策可能有变，楼宇估值也有可能有变，买家本人的财政状况也可能有变，所以大家在购买长年期楼花的话，首期款项必须保留弹性，以便应付贷款比预期少的情况，更加不要相信代理一面之词，轻易相信银行在入伙时，必定能提供足够的贷款。

 

第三项重要陷阱是租金保证回报，为了吸引买家，发展商可能提价高於市场的租金，但保证期后，租金回报就大跌，甚至空置租不出。最差的例子，更是发展商的保证不兑现。大家在计算回报率时，应该要求代理提供物业附近的租贷个案作参考。才是实际的租金回报。

 

除这三项最普遍的陷阱，物业转手有没有限制，物业的出租率及转手率如何，需要缴付的各种税费及升费，例如入息税、增值税、遗产税等等，都是一般必须了解清楚，置业的风险自可降低。

 

作者为世纪21奇丰物业顾问行主席及行政总裁李峻铭