【说楼解按】工商铺按揭4 – 银行之间估值差幅大

银行/估价行对工商铺估值之考虑因素较多，很多时会要求提供物业图则，照片，亦较常需要进行实地视察；工商铺估价有别於住宅，银行亦不会提供网上估价作参考。成交个案及楼价走势是评定估值的基本因素，但工商铺物业交投不如住宅般活跃，有些街铺所处位置及街道更是经年没有成交个案，所以银行或需再按实际情况及物业状况衡量估值，当中包括写字楼之评级、是否处於核心商业地区、工业大厦的类别、质素、消防设备、商铺之位置、人流量及承租能力等，即使只是一街之隔，但如A铺处於人流较稀少之街尾，而B铺处於特色主题街较旺地带，估值差幅已甚大。

按揭成数主要以物业估值作为计算基础，以楼价及估值之低者计算，倘若银行估值低於成交价，即所谓「估不到价」，例如成交价是1,000万，银行估价是900万，以按揭成数上限50%计，按揭金额便由500万降至450万，实质按揭成数降至45%。今年银行对於工商铺估价回复正面，若出现估价不足，却不一定就是导致按揭额不足，用家可多找其他银行估价作比价，因为银行之间估值未必相同，有时候甚至出现颇大差幅。举例，一个九龙湾约2,000多尺的写字楼单位作价约3,000万，A银行估值是3,000万到价，B银行估值是2,800万，C银行估值却仅达2,600万；可见银行之间对於工商铺估值的差幅可以相当之大。即使银行估值「未到价」，其实仍可透过按揭转介公司请银行尝试再重新评估物业估值，看看可否将估值拉高，这其实亦是常见做法，当中或可向银行提供多些更新资料，以支持高些的估值。例如一个观塘工厦单位，作价569万，银行原先估价是$550万，但经过银行再重新评估后，最终仍估足价569万。若单位已签妥临时买卖合约，银行可拉高估值的机会率亦会提高。

作者为中原按揭董事总经理王美凤