【说楼解按】工商铺按揭3 – 评估还款能力方式

上期提及工商铺的按揭成数及还款期，本文再谈及有关评估还款能力的方式。

审批工商铺按揭贷款同样包括银行对借款人之还款能力以及物业方面的评估，在衡量还款能力方面，若以个人名义或空谷公司申请按揭，银行均是评估个人的入息水平是否足够，计算方式大致上跟住宅不大差别，若属於自用第一套房，借款人的每月债务供款占入息比率(DSR)及压力测试下的DSR(假设息率上升3厘后)上限分别是50%、60% (简为50/60)。心水清的人即时会发现，工商铺的借款人较多是投资者、又或有关工商铺物业已非第一套房按揭，对於非自用物业或第二套房按揭的借款人，其以上DSR及压测上限需下调至40/50，换句话说，借款人需具有较充足的还款能力方可获批按揭贷款。

入息证明一般包括最近年度税单、公司粮单、薪金入帐银行纪录等，若果是属於公司名义的申请人，银行一般还需要公司状况的证明包括商业登记证、公司登记查册资料、公司税单、已审核的财务报表及/或管理帐目、近半年显示公司现金流的公司户口纪录等。若工商铺属有实质营运业务的公司持有，有关按揭贷款申请一般会由银行之商业理财或中小企贷款部门处理，原因是银行一般会安排有关营运公司开立商业户口，以便建立该公司业务往来与银行之关系。而当中，除了该公司申请有关物业的按揭贷款外，银行或可按其业务状况提供生意往来所需之融资贷款方案如贸易、机器、营运资金方面等。基於上述合计贷款额，市场上便有指营运业务的公司有机会获得高於按揭成数上限之总贷款额；但要留意，若属按揭以外的中小企或商业贷款，息率会高些，年期亦短些，而且，有关贷款并非会於按揭提取贷款同日发放。

就上述，由於银行在整体上循商业贷款的准则去评估，而非纯粹按揭贷款，有关计算DSR的准则便可有更大弹性，并非硬性以50/60及40/50计算上限。银行亦会了解该营运公司购置工商铺物业是用作投资或自用，若属於自用，并且关於公司核心业务所需，批出之按揭条款会较优。

作者为中原按揭董事总经理王美凤