【说楼解按】工商铺按揭2 – 按揭成数及还款期有别於住宅

上期谈及工商铺的按揭息率，至於银行审批工商铺按揭成数及还款期又如何呢?

自2020年8月中，工商铺按揭成数上限已由4成放宽至5成，但仍有别於住宅物业可高达6成按揭或透过按保高达9成按揭。由於按揭成数需凭估值计算，以新成交之物业买卖来说，需以成交价及估价之低者计算按揭成数，故此实质可造按揭金额亦以估价是否「到价」作准。要特别留意一点，受限於现行楼按措施，若果有关工商铺物业已属於第二套房按揭，按揭成数需降低1成，由於不少买家尤其投资者在入市工商铺前已持有按揭物业如住宅居所或其他单位，在实际情况来说，工商铺买家在较多情况下未必可获批5成按揭，而是4成或以下按揭。但不要忘记，去年8月前，在这情况下之按揭成数仅高达3成，故现时工商铺买家的入市首期资金已减轻了1成。

现时银行就住宅物业批出的平均按揭年期为27.6年，反映住宅买家较多选用25年至30年还款期，以较长年期摊还令每月还款额降低；工商铺物业则有别於住宅，按揭年期较短，一般以批出15年至20年为主。对於地铺及写字楼尤其较优质的甲乙级写字楼单位，部份银行可批出之按揭年期可长达25年。在工、商、铺类别当中，银行对於工业或工贸楼宇的按揭取态是相对较保守，在楼龄上限方面，银行对工厦最为保守，其次是写字楼，至於商铺尤其地铺，有些银行基本上不设楼龄上限。虽然有些活化工厦已大规模重新翻新，外观新净，但银行一般仍以当年落成入伙日期计算楼龄，例如活化工厦在当年入伙期距今已达50年，而有些银行以60年减工厦楼龄计算可批出之还款期(相对写字楼以70至75年减楼龄为短)，那麽银行批出之按揭年期或仅达10年。

作者为中原按揭董事总经理王美凤