启德商业地转作住宅发展有利东九龙 九龙湾商厦料受惠最大

香港房屋供应不足是长期问题，有见及此，政府早前宣布研究将启德发展区五幅原计划作商业用途的地皮改划为住宅用地，有关改划於今年启动。商业地改为住宅用途，意味东九龙区未来商业楼面供应会减少，而其实区内写字楼楼面一向充足，空置率处於偏高水平，此计划不但可以增加住宅单位，亦可以纾缓东九龙商厦空置率持续高企情况，预计会以九龙湾商厦最先受惠，吸纳情况可望好转。

根据港府最新提交的文件显示，分别将两幅位於前北面停机坪用地以及三幅前跑道区的商业用地将会改划成住宅用地，预计合共可以提供约6,000个住宅单位。地皮用途改变后，住宅楼面增加，未来东九龙商业楼面供应将会减少，令写字楼物业租售需求更为集中於现有供应上，预测会以九龙湾商厦先行受惠。

事实上，东九龙一带商业楼面长期供应充足，观塘及九龙湾甲厦空置率更长期处於双位数水平，其中九龙湾更连续多月录得超过20%。根据中原(工商铺)统计，九龙湾9月份甲厦空置率为20.39%，足见区内写字楼供应相当充裕，吸纳情况未有明显改善，而由於供应过剩，九龙湾商厦平均成交尺租一直维持於约20余元水平。

是次用途改划落实，相信有助消化现有东九龙商厦楼面供应，相应支持尺租走势回稳向上。加上启德区持续发展，东九龙一带商贸气氛将进一步浓厚，区内优质写字楼物业选择多元化，而且尺租对比港岛核心区有一定折让，料会吸引更多企业进驻该区写字楼，双管齐下，九龙湾商厦市场租务将见转机。

作者为中原(工商铺)董事总经理潘志明