【说楼解按】工商铺按揭 – 部份按息降至贴近住宅水平

去年新冠肺炎疫情对工商铺巿道打击尤大，金管局於去年8月中将非住宅物业按揭成数由4成放宽至5成，接着政府公布於11月26日撤销非住宅物业双倍从价印花税，入市工商铺印花税开支大幅降低，与住宅首置印花税率相同；两项措施带动工商铺交投反弹，今年首三季工商铺交投较去年同期增加逾倍。

去年银行对工商铺之潜在风险充满警觉性，在审批按揭方面收紧条件，并将按息调高。今年工商铺市道回暖，疫情受控，银行对叙造工商铺按揭贷款的信心及积极性回升，按息出现下跌。去年工商铺按息多介乎P-2%至P-2.5%，愿意提供H按的银行较少，H按介乎H+1.8%至H+2.2%为主，去年6月工商铺实际按息约2.5厘至3厘，与住宅按息约1.9厘之息差较阔。今年为工商铺提供H按优惠之银行增加，按息下调低至H+1.5%至H+1.7%，个别更低至H+1.25%。但留意部份银行提供工商铺H按以3个月拆息作为计算基础，不同於住宅普遍以1个月拆息计算，现时3个月拆息略高於1个月拆息约0.085厘。拆息持续低企下，现时工商铺实际按息可低至1.4厘至1.8厘，与住宅按息约1.37厘拉近，个别按息相当贴近住宅息率。

今年入市工商铺的成本开支包括印花税、按揭利息均大幅降低，但在按揭计划方面有几点要留意，银行之间提供之工商铺按息及其他条款存在较大参差，部份银行不会为工商铺H按提供封顶息率，若拆息抽升，保障性较低，用家需衡量这方面风险。另外，有别於住宅按揭，银行一般不会为工商铺按揭提供现金回赠及按揭存款相连户口，但仍有个别银行可提供现金回赠高达贷款额0.5%，及兼享高存息户口，同家可按自身需要与银行批出之按息、优惠、按揭金额、罚息期等条款一并衡量。「工商铺」其实包含工、商、铺不同类别物业包括甲乙丙级写字楼、新型混合式工贸大厦、旧式工业大厦、向街地铺、商场铺等，当中物业质素参差，实际上批出之按息可出现颇大差幅，银行一般因应物业质素、种类级别、按揭申请人的财务状况等因素批出按揭息率，下期再续。

作者为中原按揭董事总经理王美凤