如何理解「供平过租」？买楼=储钱租楼=支出？

日期：2021-05-26

市场上提及之「供平过租」还是「租平过供」往往只是不同计算上的参考数字，以现时屯门市中心一个热门屋苑的两房单位为例，以700万元放售，又或以$14,500放租，若以过往市场爱用的基准：7成按揭、20年还款期计算，每月供款是$23,398，明显是「租平过供」；然而，若按照现时楼按措施的基本6成按揭及较多人选用的30年还款期计，每月供款急降至$14,274，那便与上述租金$14,500相若，变成「供等同租」。心水清的人会提出，那主要是多付首期的效果，对的，事实，供楼与租楼不单是每月金额的比较。

租金属於纯支出，而在供楼金额中，一部份是利息支出，另一部份则属於本金。现时按息处於超低水平，实际按息约於1.39厘十年来低水平，按上述之每月供款: $14,274，利息仅占34%(30年期)，利息支出仅为$4,865，余下全属於本金。置业者可坐拥资产价值，若纯以支出作比较，现时超低息环境下，按息支出低於租金约66%，这角度下的「供平过租」其实明显。当然，置业恒常开支尚有差饷、地租(部份物业无需地租)、管理费，经计算后(差饷宽免计算在内)，这些费用的每月平均开支约$2,100，连同上述按息支出计算，仍低於租金支出达52%。

然而，供楼与租楼从来不就是简单比较每月供款和租金，而是需作全盘考虑包括首期及开支的比较及预算、还款及持货能力、对后市的看法、长短线换楼计划，以及流动资金对比资产价值等。

租楼的好处是所需成本少，无需筹措首期及厘印费，只需预备按金及支付每月租金，租金一般已包括管理费、差饷、地租。换言之，租客可保留更充裕的流动资金实现其他计划，亦无需承担楼价下跌的风险，租约期满可因应需要(例如工作或子女上学地点的变动)选择搬迁。

不过，租住单位虽则弹性较大，但却没有长远定居的保证，业主或年年加租，又或基於自用或其他原因於完约后收回单位。租客亦不能按自己喜欢的风格装修单位，而相信较多人不喜欢租楼的原因是，租金纯属支出，不能如买楼般可累积资产财富。租客租楼20年就只是净付出租金，但业主供楼20年犹如储蓄，或已供满层楼，拥有全部业权，可将单位留给后人。买楼一直是很多港人的目标，当中自有不少好处，尤其现时处於低息期，楼按利息大幅低於租金，若备有足够首期，不少人均希望拥有自己的安乐窝。买楼可作居住用途，亦附有投资价值，当楼价平稳向上，业主便可坐享财富升值，又或可透过物业升值而获得更充裕的首期更换面积大些或较理想的单位。不过，买楼入市的费用不轻，除了一般为四成至五成基本首期，厘印费亦较大，另需支付律师费、代理佣金等；按月除了供楼，亦有管理费及季度差饷及地租等费用。

举个租与买的例子作参考，十年前周生考虑租楼或买楼，心仪两房单位作价$380万，或以每月$10,000出租，周生决定先租住该单位，保留资金观察楼市走势。十年过去了，试试比较租买决定，十年租期周生共付了约$1,323,600租金支出(期间业主按市场租值加租)。若当初周生入市买楼并承造7成按揭(当年基本按揭可高达7成)、30年还款期，供楼金额与租金相若，而十年按息支出连同管理费、地租及差饷(多个季度差饷获宽减)约$678,370，大幅少於租楼支出。十年后之今天，周生应已偿还了$72万按揭本金，按揭贷款额剩余约$194万，但单位已由$380万升值至$730万，升值金额达$350万，减去当年厘印费、律师费及代理佣金约$13万等一次性费用后，赚幅仍然相当可观。