银行如何计算花红、非固定收入？

在按揭审批中，究竟花红是如何计入每月入息呢? 花红大多指年终花红，亦有些公司是每半年结算后发放一次花红，一般来说，金额并非固定，需按公司业绩及表现而定。按照现时银行一般审批按揭准则，若雇佣合约亦列明员工可定期获发花红，便可将花红计入每月入息，计算方法大多以两年花红总金额计出每月平均数，例如申请人最近两年收取花红总额是20万，以24个月平均数计，等於可将每月平均金额$8,333计入每月入息。但留意，若果申请人在职年资较短，未能提供两年花红收入，例如只曾获发一年花红，银行一般仍需照除以24个月计算每月平均数。由於很多时公司要有良好业绩及盈利才有能力向员工发放花红，当经营环境转差，银行为了加强风险管理，便有机会将按揭申请人的花红收入打折计算；但就如现时经济好转，亦有银行放宽按揭审批，取消以打折扣方式计算花红。

既然花红金额并非固定，收花红人士是否就等於非固定收入类别? 其实却未必，这还需看花红与固定薪金之比例及花红发放次数等。若果按揭申请人藉着每月固定薪金已足以通过压力测试，他所获发的花红实质不影响审批；又例如借款人的固定薪金水平已可通过银行之供款占入息比率要求，却需要将年终花红计入平均入息，方可通过压力测试，但由於固定薪金仍占总入息较大比例，银行仍有机会视为固定入息类别。但若花红占总收入比例太高，而花红金额浮动，银行便有机会将个案拨入非固定入息类别计算，当中之影响包括借款人申请按保计划之最高按揭成数限於8成而非9成。对於按保计划申请，需留意花红占月入比例不可太高，一般来说，年终花红之金额不可超於月薪3倍。

那麽，银行是如何衡量非固定收入人士的入息水平。借款人入息的稳定性亦是银行审批按揭的考虑要素，若按揭申请人是一位固定收入人士，每月有稳定薪金入帐，银行可预计借款人有稳定的还款能力，若按揭申请人的入息并非固定，每月浮动，银行需衡量其入息的浮动程度，是否备有足够入息证明，以及有关提交的文件是否可让银行了解其还款能力。一般来说，若然入息并非固定，银行要求最少达6个月的入息证明包括薪金入帐银行记录、公司粮单，以及最近年度之税单。

以上入息证明再视乎情况调校，例如申请人工作属於营销性质，每月入息由固定底薪及浮动性的佣金组合，而月与月之间的总入息不算过於偏差，那麽，若半年平均收入通过压力测试，信贷纪录亦良好，获银行批出按揭的机会亦大。若果申请人的每月入息相当波动，一个月收入达$50,000，另一个月收入却只有$5,000，银行或需要求长达一年或两年的入息证明以评估其平均收入水平。若处於经济弱势，为了加强风险管理，银行有机会将佣金入息打折扣后方可纳入收入水平计算，又或将两年平均收入对比近三个月平均收入，以低者计算。

非固定收入人士的按揭审批要求有时亦基於不同行业而有所分别，例如的士司机需提供的士司机证、租车记录及3至6个月银行入帐记录等，由於的士司机现时仍以收取现金为主，最好养成习惯将收取客户的现金款项存入银行。虽然的士司机收入浮动，但实质上却未至於差幅很大，故此有部份银行已内部预设的士司机的入息水平范围，以衡量其供款能力。

上文转载自经济日报地产站专栏

中原按揭董事总经理王美凤