为何白居二买居屋、公屋未必可获9成按揭？

日期：2021-07-07

新一批白表购买未补地价居屋计划(简称「白居二」)买家逐步入市，推动近月未补地价资助性房屋交投活跃，亦频录破顶成交。白居二买家除了可在二手市场购买居屋，亦可选购公屋单位(业主在居屋第二市场放售的租置屋单位)。白居二和新居屋同样是享有楼价折让的资助性房屋，但在按揭配套上却存在不同之处。

白表买家原则上不论购买新居屋或居二单位同样可向银行申请免保费9成按揭贷款，按揭年期长达25年；但实质上，居二市场之居屋或公屋的可造按揭成数亦受限於单位首次出售日期距今之年期，首次出售日期起计已多年的单位或碍於按揭还款保证期限的关系而未必获批足9成按揭或25年还款期，买家要小心找出单位的首次转让期。为何这样呢? 原因是房委会向银行提供的居屋担保期是30年，而公屋的担保期是25年，由首次转让日期起计算，银行会因应居屋或公屋的剩余担保期设定按揭成数及还款期。例如居屋单位由首次卖出日期起计已达23年，对於银行来说，担保期仅余7年；有银行会直接将30年保证期减去居屋首次出售日期，以计算可批出9成按揭之还款年期，这样上述例子可批出之按揭年期便仅达7年，每月供款额当然大幅增加了，买家的供款能力或者未必足够。

不过，近年部份银行已向居二买家提供较大弹性，并非一刀切以上述方式计算居屋或公屋按揭年期，例如会因应单位的剩余担保期弹性设定不同按揭成数及还款期。对於居屋，银行较倾向以居屋首次出售日期计18年或19年为界线，不超於这个年期的话，便可批足9成按揭及25年还款期；原因是担保期仍尚余10年多，当用家供楼10年以上，按揭余额便大致可降回原初楼价之6成或以下了。

而对於公屋，由於担保期较短，则以首次卖出日期计14至15年内为主，不超於这个年期才大机会批足9成按揭及25年还款期。公屋有别於居屋，居屋若非货尾或挞订重售单位，首次出售日期大多与楼龄差距不多，但二手市场未补价公屋即使楼龄较高，首次出售日期却可能是近十年之事，故此买家需向业主取得准卖证或从土地注册纪录确定单位之首次转让日期。对於未补价居屋或公屋单位，银行现时提供P按(最优惠利率为基准之按揭)而非市场大热之H按(拆息按揭)，实际息率现为2.5厘为主；然而，对於仍在担保期内承造按揭之居屋或公屋单位，银行按揭审批方面会较私楼宽松。

至於超出上述年期的居二单位，部份银行会递减可造还款期或按揭成数，例如居屋首次出售日期计达22年的话，批足25年还款期的按揭成数由9成降至8成，又或批足9成按揭的还款期由25年缩短至20年，买家便需计计数，看是否可应付有关每月供款额。若然白居二市场之居屋单位首次售出日期计已超逾25年，又或公屋单位首次售出日期计已达20年或以上，银行大致上只可跟随私楼批出6成按揭，买家需增加3成首期才可上会；而按揭年期仍以25年为限，并非如私楼般可长达30年。由於已过担保期，银行在审批上会要求买家通过供款压力测试，并提供足够入息证明，在估价方面大多亦需按市值扣减楼价折扣率去计算，尤其对於破顶价单位，买家需小心衡量有否估价不足问题。