白居二买房协单位要注意的事

日期：2021-07-28

本栏上期讲述了白居二买家购买居屋或公屋后申请高成数按揭的注意事宜，除了房委会居二市场的居屋或公屋单位，白居二买家亦可选择购买房协「住宅发售计划」第二市场之单位。但要注意的是，房协单位的按揭配套并非和居屋一样，而且差异甚大，买家需要仔细了解以便作出预算。

前文提及，白居二买家若购买居屋第二市场之居屋或公屋单位，可造按揭成数高达9成、按揭年期长达25年；当中由房委会向银行提供按揭保证期，故需视乎按揭保证期尚余年期/单位首次出售日距今之年期，再确定银行实质上可批出之按揭成数及年期。对於房协第二市场之单位，由於房协并没有向银行提供如上述房委的按揭还款保证，故此买家若需要高成数按揭贷款，必须和私楼一样向银行申请按揭保险计划。申请准则基本上依照按保计划，按揭成数高达9成；但和居二单位的最大分别是，房协第二市场单位之买家需要支付按揭保险费，按揭审批方式跟随私楼，买家需要通过供款压力测试。然而，房协第二市场单位之按揭年期可长达30年而非25年，并可获银行提供HIBOR按揭计划，而非只有P按可供选择。

由於不涉及按揭还款保证期，房协第二市场单位之按揭成数及年期并非受限於首次出售日期，而是类同一般楼宇受限於楼龄及申请人年龄。一般来说，楼龄不高於45年及申请人年龄不高於45岁，按揭年期可长达30年。

对於房协第二市场单位，白居二买家需特别留意银行估价问题，由於买家是透过按保计划申请高成数按揭，银行及按保公司均会替物业估价，按保公司会以单位之自由市场市值(即是已补地价后的估值)扣减补价折扣率计算。近期不少居二市场单位的叫价及成交价偏高，由於房协第二市场单位不涉及担保期之优势，买家需小心留意成交价会否偏高而导致估价不足的问题，若出现估价不足，银行仍会以估值而非成交价去计算可造按揭成数，变相买家无法获批足9成按揭。

白居二买家可於二手市场购买未补价政府资助性房屋包括居屋、公屋或房协单位，既然是未补地价，业主原则上仍享有补价折扣率的楼价折让；故在理论上，白居二单位的合理价格本应是楼价市值扣减补价折扣率计算，例如单位现时的市场价值是700万，折扣率是40%，在居屋第二市场的合理售价便是420万。但现实是，业主未必愿意以这个价格水平出售单位。事实上，现时楼价高企，原有居屋业主出售单位的意欲根本不大，因为进入私楼市场换楼的门槛很高，而且出售现有居屋单位等於放弃政府提供的资助性房屋优惠，感觉并不化算，故此不少居屋业主只愿待至善价而沽，叫价甚高，当有买家出得偏高好价，方会出售单位。不过，对於一些白居二买家而言，他们未必会深究单位成交价相对原定折扣率而言是否合理，反正原本需要700万才可买入之单位，现在却只需525万元。有白居二买家以偏高价格承接白居二单位，其理据是，原本单位仅需市值6折，现时虽然只有75折，但用作长线自住，只要一直不补地价，便一直可享有楼价折扣了。