转按增加有因(下)

  

           上期谈及近月转按的两个较主要需求：趁低息物业套现、透过高成数按保或银行低息按揭转走发展商一按，还有以下一种，在楼市向好及现行楼按措施下较多人会提出申请，就是透过转按「甩担保人」。当借款人的入息不足以通过银行按揭的压力测试又或供款占入比率之要求，很多时会选择增加担保人，让借款人和担保人的入息一并计算，通过压力测试的机会便大增了。然而，按照现行楼按措施，由於担保人已为按揭物业作担保，等於已有按揭在身，若担保人自身购买物业申请按揭，按揭成数需下降一成(按保除外)，以及通过供款压力测试的要求需再提高，压力测试下(假设按息加3厘后)之供款占入息比率由60%降为50%，由於担保人物业的供款亦会计算在总债务供款内，故此通过压测的难度会大为提高。基於上述，若借款人收入增加，又或已有较大条件清还部份贷款，因而无需依靠担保人，尤其当楼市向好之时，便更有「甩走担保人」的诱因，让担保人回复没有按揭在身，便可入市申请按揭而不受担保人身份影响。

 

 那麽，为何借款人不向原有按揭银行申请「甩担保人」而选择转按? 今年银行之楼按积极性增加，不少银行增加了转按优惠，甚欢迎转按过来之新客户，根据我们向客户了解，借款人认为既然需重新向原有银行提交入息资料，倒不如试试看其他银行之优惠会否更有着数，现时部份银行提供之转按回赠已相当吸引，高达贷款额逾1%，加上原有银行或会向借款人收取转换按揭条款手续费，促使借款人重新转按以便「甩担保人」兼可赚取回赠。以现时转按金额600万为例，现金回赠可高达7万多元，扣除转按律师费不多於1万元，借款人仍可获得相当可观的回赠。   

 

本栏分别谈及了近月转按的需求：趁低息物业套现、透过高成数按保或银行低息按揭转走发展商一按、透过转按「甩担保人」，本文再探讨近月转按的第四种需求 – P按转H按。

 

在对上一次加息周期，香港只曾於2018年9月尾上调最优惠利率(P) 0.125厘，当时美息已上调8次累计2厘，其时港元拆息已跟随美息显着上调，2018年9月份1个月拆息平均为1.8%，12月份更达2.2%。当时拆息高企，H按均以P按为基准之封顶息率计算，实际息率为2.475% (P-2.65%，细P当时为5.125%)。当时不少银行提供之P按息率可低至P-2.75% (细P为5.125%)，实际息率2.375%，较H按之封顶息率优胜，吸引了部份按揭用家选用P按。於2018年第4季至2019年初，市场上之P按选用比例曾回升至介乎47%至57%。

 

在息率环境转变下，这些P按用家现时供楼之实际息率为2.25厘，但由於近月拆息已跌至十一年新低，8月份1个月拆息平均约0.07厘，H按之实际息率已跌至1.37厘，低於上述P按息达0.88厘。这些P按用家之两年罚息期刚好已过，故此近月在拆息低企环境下，亦吸引了这些P按用家申请转按至H按，这些P按用家转按后，每月供款之利息支出可减少达39%。以400万按揭额、25年还款期计算，上述P按用家转按后每月供款减少$1,690，月供之利息部份减少达$2,930。

 

近月除了本栏曾提及的四种转按需求，市场上亦有少部份持续出现的转按诱因，包括一些由财务公司转按至银行的申请，借款人原先基於自身财政状况、首期不足或银行拒批等问题而向财务公司借取楼按贷款，其后基於状况改善而申请转按使用银行低息按揭。至於纯粹为了赚取银行回赠的转按申请，过往曾经很流行，但由於现时对比两年前之按揭计划仍然较逊，两年前之H按息低至H+1.23%，若转按后现时之H按息则低至H+1.3%，加上现金回赠已较两年前大幅削减，纯H按转换赚银行回赠之诱因不大。

上文转载自经济日报地产站专栏

中原按揭董事总经理王美凤