为何个别新盘不获银行提供楼花按揭？

 

近月市场上有指个别新盘不获银行提供楼花按揭，为何会出现这情况? 首先，我们得先明白，何谓楼花按揭? 楼花按揭即是银行为一个未落成之单位及未有现楼作抵押而提供之按揭贷款，仅涉及衡平法权益，故称衡平法按揭(Equitable Mortgage，简称EM)，有关按揭并未以法定押记的契据订立，待物业建成并获发入伙纸后，衡平法按揭便需转为法定押记(Legal Charge)。

 

按揭指银行或货款机构批出楼宇贷款予借款人，借款人以其物业作为抵押及还款保证，万一出现断供，银行或贷款机构可变卖物业取回欠款。由於楼花按揭涉及之物业尚未建成，亦未获入伙纸/满意纸，银行实质上是未有法定产业作为抵押；对於银行来说，承造楼花按揭存在一定潜在风险。故此，银行在确定承接新盘的楼花按揭前，其实会评估涉及的信贷风险，当中若果已属於银行内部认可的发展商，例如是市场上之大型发展商，多年来早已建立良好的建屋商誉及卖楼往绩，银行都愿意批出有关新盘的楼花按揭。

 

对於一些中小型或新冒起的发展商，又或尚未属於银行认可的发展商，银行或对其未有太多了解，未必有足够具信心承造其发展中的楼花按揭；故此在楼盘开售前，银行需要先进行多方面评估，当中包括发展商财政背景及售楼往绩、楼盘质素、楼花期、楼价水平、卖楼成交期、市场风险及与银行的关系等。

 

若银行未能充份掌握相关资料，又或有关资料存在不确定性，导致银行未具信心为有关项目提供楼花按揭，银行或会决定拒绝接受有关楼花按揭申请，直至楼盘落成阶段才接受现楼按揭贷款。银行对於楼盘的评估准则不尽相同，评估时间亦可快可慢，发展商可争取在开售楼盘前之键盘时间与银行加强紧密沟通，以助银行加速评估。很多时发展商已与一些银行建立商务关系，获银行提供银团、建筑贷款，这些银行对发展商的财政背景早已较熟悉，相对上较有机会为发展商旗下楼盘提供楼花按揭，但却并非必然。

 

基於上述，在楼盘正式开卖前，准买家应留意银行是否接纳有关即供楼花按揭申请，若然为该楼盘提供楼花按揭的银行只有少数家，买家需留意，在分散风险的考虑上，银行未必愿意於同一个楼盘承造太大比例的楼花按揭，故此或会设定限额，当申请量超出限额，银行或许以额满为由拒绝接受有关楼花按揭申请。事实上，有关额度亦不排除会随着预估风险上升而减少。面对此情况，买家或者会感到无所适从，建议可向银行或按揭转介公司查询，了解有关新盘项目可获哪家银行承接楼花按揭申请。

 

若然银行选择偏少，担心银行额度不足问题，买家可於入市前先准备妥当按揭申请所需文件以便入市后尽快向银行递交，让银行职员可第一时间协助提交按揭申请。过往曾有个别新盘之买家基於迟交齐文件，楼花按揭满额后而被银行弹回有关按揭申请。

 

若果买家并非选择即供付款，而是建筑期付款方式，由於在楼宇落成阶段才申请现楼按揭上会，基本上便没有了银行是否承造楼花按揭之问题，银行一般愿意接受现楼按揭。但当然，即供付款及建筑期付款各有优胜之处，而即供付款之楼价折扣一般较多，这亦是一个相当重要的考虑。其实本地新盘不获银行提供楼花按揭的情况不多，因为占大部份新盘均属於银行已熟悉及认可之发展商。

 

上文转载自经济日报地产站专栏

中原按揭董事总经理王美凤