如何用资产借按揭(下)

上期提及以资产水平申请按揭贷款的方式。接纳以资产水平申请按揭的银行，普遍会以资产净值作为审批基础，资产净值指资产值减去负债的净额，一般而言，借款人需要证明其拥有的资产净值不少於申请新造按揭物业的楼价全数。若以物业价值申请按揭，银行一般只可计算物业价值之一半作为资产值，若仍有按揭余额，仍需将按揭额扣减出来以计算资产净额。若然持有物业之业主不只一人，那便需要按业权持有形式或权益比例再作计算，例如是以长命契(Joint Tenant)形式持有，便需先将物业价值扣减一半；若以分权契(Tenant In Common)形式持有，则按持有业权之权益比例计算资产值。

以借款人购买一个价值600万元之单位为例，假设借款人准备以没有按揭之现契物业计算资产水平，现契物业估值最少需达1,200万元；若有关物业资产仍尚有未清还之按揭，假设按揭余额是200万元，有关物业资产估值便最少需达1,600万元 (1,600万元X 50% – 200万元 = 600万元)，才符合基本审批要求。而有关按揭成数最高达4成，即可获批之按揭金额最高为240万元；若有关新购物业已属第二套房按揭，按揭成数再降至3成，即获批之按揭金额仅高达180万元。

这种按揭申请方法适合一些拥有丰厚资产但却未能提供每月入息证明的客户，但从以上例子，你会发现，若一心想以持有之砖头资产再置业上会，困难度是相当高。其实市场上有个别银行提供另一个简单简易的套现方式，若持有一个现契物业(已清还全数按揭贷款)，银行可依据物业估值直借25%，以持有一个1,200万元现契楼为例，银行可凭砖头价值批出高达300万元按揭套现金额，当中借款人亦无须再提交其他入息证明，但留意借款人年龄不可超过60岁。