楼价走势升定跌还看施政报告

本港住宅市场由今年初开始，在刚需求带动，成交量节节上升，大型屋苑造价率先破顶，破顶潮更蔓延至二、三线屋苑物业，甚至居屋及公屋单位，连升多个月后，楼价已升至近历史性新高，加上近月内地楼市处於整固期，在「淡风」下影响港股波动，个别股价表现更呈拾级而下，为市场添不明朗因素，令准买家追价意欲转弱，买卖双方出现拉锯局面下。单是在刚过去国庆三天长假期，周末日十大蓝筹屋苑合共只录得单位数字约9宗买卖成交，二手交投量明显下跌。

反观一手市场购买力强劲，将军澳LP10开售179伙几近沽清，成市场焦点，当中以招标售出一高层4房间隔单位，实用面积1,521平方尺，成交价为3,362万元，尺价约22,104元，创下尺价新高。位於火炭站星凯‧堤岸新盘未公布价单，率先开放示位，三天假期已累计录得约28,000参观人次，反映铁路沿线物业受买家追捧，亦显示市场对住宅需求强劲。

二手市场随着买家心态转观望，业主调节叫价无可避免，但楼价却不会出现大幅调整。由於低息环境持续，加上「林郑」住宅按揭政策下，800万或以下最高可借9成， 900至1000万最高可借8成，市场购买力转移至楼价低於千万元为主，尤以细价楼无论一二市场，叫价依然强硬，反映现阶段中下价楼仍具吸引及较强抗跌力。至於高过千万元的中型单位及尺数较大单位，基於未能受惠新政策，加上已临近年尾，不少银行按揭方面业绩已到额，估值取态渐趋向保守，料成交价呈横行「无升跌」局面。

至於整体楼市表现，只要市场未有太大不利消息，楼价在高位反覆整固，但相信当施政报告的房策措施有具体公布后，预料不会对楼市作出新打压措施，当后市有较明确的方向，在多个新盘推售带动下，向隅客回流二手市场，预计本月一手交投有望录得逾2,000伙，楼价仍可靠稳向上，笔者对后市仍感乐观。

世纪21香港行政总裁吴启民