市传施政报告或降低强拍门槛 华坊: 能增房屋供应

市场观望周三施政报告，政府会否有任何有关楼市措施出笼。对於市场传出政府在新的施政报告中将50年楼龄的旧楼强拍门槛降至七成半甚至七成。华坊认为有关措施有效加速市区重建，能增加房屋供应。但被申请强拍的地盘一向只有申请方参与拍卖， 在没有对手的情况下以底价一举即售。气氛与政府卖地的截然不同，违背了地盘公开拍卖引入市场竞争的精神。加上近年流行将地盘「斩件式」申请强拍，低估地盘重建价值。

近年有不少强拍申请者把其计划重建的地盘劏细，分拆成个别微型的项目，斩件式向法庭申请强拍。华坊谘询统计了 2020年和 2021年 48宗强拍申请，发现有四成多的地盘面积少於 300平方米 (约3,230尺)， 最细的地盘更只有845尺。 由於多层大厦均有一定的面积作电梯和楼梯等公共设施， 微型地盘的重建效益极低，亦与强拍申请者自己的重建方案有天渊之别。

从过去三年的强拍法庭案例发现，微型地盘的重建溢价 (即假设重建价值比旧楼现在价值高出的比例) 中位数为 32.5% ，比面积较大的地盘的中位 74.2% 为低。当中有两微型地盘强拍个案，假设重建溢价分别只有 5.1% 及 6.2%。

发展商在集齐地盘八成以上份数的努力不能抹杀，但被强拍小业主的权益亦不能忽视。华坊倡议政府在降低强拍门槛之同时，亦应该为小业主订下最低保障金额。由於私人发展商的项目规模不比市建局的大，住宅单位的保障金额可以以同区12至15年的楼宇作参考。对於商铺的业主，华坊亦倡议保障商铺业主在现有价值下获得至少一成或一成半的重建溢价，达至共同富裕的目的。