莱坊: 楼价多升2% 楼市将摆脱旅衰退进入「增长」

影响楼价因素随着时代变迁亦有所改变。国际地产顾问莱坊（Knight Frank）指，过往楼价走势会与恒生指数有关联，惟两者关联性已经开始走远。今年上半年本港实际GDP增长达到7.8%，加上失业率回落，整体经济增长带动楼价上涨，截至7月底，楼价已经上涨了4.3%，如楼价多升2%，物业经济周期将摆脱「复苏」周期，全面进入「增长」阶段。

莱坊透过物业经济周期分析楼市与整体香港经济的基本关系。该行指，1997年至2021年第二季期间，香港平均住宅楼价按年增长6.4%，而GDP增长平均为2.9%。在这个模型中，这些平均数值用作确定属性经济周期象限的边界。

在物业周期中，该行发现在过去25年，香港物业经济周期主要是跟随「增长」、「过度增长」、「衰退」和「复苏」的次序。当中只有数个反周期的时期，周期没有进入下一个阶段，而回到前一个阶段，包括2003年第一季的SARS疫情和2009年底至2010年初的后环球金融危机时代。

多年来房地产经济周期的时间持续缩短。从1997年第三季到2004年第一季，共花了近七年才完成一个周期。最近完成的周期已经缩短到少於两年，从 2015 年第二季到 2017 年第一季，背后原因是政府加大对楼市的干预力度。

社会运动和新冠状病毒大流行，乃两个前所未有事件，当前的物业经济周期已被扭曲，比预期的时间长。它於2018年第二季时进入「增长」期，至今已维持了三年，从2018年第四季到2020年第四季，经历了九个季度的「衰退」期，成为了自1997年以来最长的「衰退」周期，到今年才进入「复苏」期。

物业经济周期不大可能回到「衰退」阶段。然而，截至7月底，楼价已经上涨了4.3%，如楼价多升2%，物业经济周期将摆脱「复苏」周期，全面进入「增长」阶段。

莱坊董事及大中华区研究及谘询部主管王兆麒表示，持续的低息环境，将继续推动准买家或者是投资者在未来18个月上车或投资者寻求资本增值机会。在目前的市场环境下，香港楼价将在2021年第三季创历史新高。随着中国内地和香港的疫苗接种率持续上升，边境开放将会令内地购买力涌入。我们预测全年楼价可上升8%，进入物业经济周期的「增长」阶段。