市建局鸿福街项目短期招意向

对於市区重建局的土瓜湾庇利街/荣光街发展项目批出合作发展合约，由恒基地产(012)以近82亿元投得后，该局行政总监韦志成指，加快处理土瓜湾小区内余下重建项目不同阶段的工作，其中鸿福街／银汉街的发展项目预计在短时间内，邀请合作发展意向书。

 

他在网志指，鸿福街项目已完成清场、安置和平整地盘工作，相关招标程序的筹备工作亦到最后阶段，项目亦属规模较大的发展项目，地盘面积约4,600平方米，重建后预计可以提供约750个中小型住宅单位。

 

他指，从庇利街项目中标价估算每平方尺楼面地价，相对该局在6月另一个位於大角咀、规模较细的发展项目每平方尺楼面地价为高，反映市场看好土瓜湾「小区发展」的前景。

 

对於传媒报道项目招标条款更严格，结果减低发展商投标积极性，影响回标数量和出标价的竞争力，他指，庇利街项目是「小区发展」内最大规模的项目，完成后提供约1,150个住宅单位，要求发展商根据整体规划大纲，为住宅、地库、公众停车场、绿化行人街道和道路网络等设施，制定建造方案，以达致整体改善小区环境的裨益。

回标数目相若

该局就项目共接获36份意向书，参考过去10年招标项目，接获的意向书数目介乎15至43份之间，反映发展商对竞投项目甚具兴趣，其后邀请33家发展商及财团入标竞投。

翻查过去10年所开展发展规模和市场价值相若项目招标反应作比较，接获的标书数目一般少於10份，如湾仔利东街项目和观塘市中心计划的第二及第三发展区项目，在截标时同样亦收到6份标书，反映庇利街项目回标数目与其历年大型项目回标的情况相若。

中标价与估值相若

至於标书出价方面，庇利街项目截标时，测量业界评估投标金额介乎80多亿元至100亿元；以项目总发展楼面面积约717,700平方尺计算楼面尺价，得出每平方尺介乎1.1万至1.4万元之间。然而，有关估算并未考虑到合作发展协议订明项目内的商业部分等因素。

按合作发展协议条款，日后项目商业部分的营运，该局将拥有三成权益，而其所占预计总收益连同项目的中标金额，总估值超过90亿元；而相关楼面尺价亦达1.2万元。项目市场估值和每平方尺楼面均属市场估值范围中位数，符合预期。

商业部分设10年营运期   

另外，项目在落成后，他指该局和恒地将共同营运和管理商业部分为期10年。有意见认为这条款可能影响发展商现金流，因而影响入标数目。他指，在贯彻小区「总体设计要求」时，包括﹕

• 打造一条贯通不同项目的步行购物街，以小街小铺的设计特色，拟定步行街两旁的商铺配置；

• 协调小区内不同项目的城市空间，以提供聚脚点，配合「地区营造」方法，塑造具个性小区；

• 扩阔小区内行人路，作绿化和美化，并拟定各项目建筑物地面后移及楼宇间距，提升小区通风效果；

• 支援不同类型商户回迁至更新后的小区，协助他们适应新的营业环境，重建顾客网络，将土瓜湾区的地方特色和人情味传承下去。

 

由於「小区模式」下连同庇利街项目在内的8个相连发展项目，将在不同时间发展和落成，商业部分设10年共同营运期，促进小区规划一体化和可持续发展，从项目回标数目及中标结果，反映有关要求对发展商出价并无构成显着影响。