【买楼租楼】香港租金走势：新手租屋前懒人包

本港新型冠状病毒疫情第四波自2020年第4季起爆发到接近半年后始见缓和，2021年第一季租务市场续弱，1、2月整体私人住宅租金指数续跌，犹如时光倒流返2017年初水平1。不过，对租屋一族来说无疑是难得的喜讯，若想把握机会租到笋盘，本文将归纳及分析过往一年租金走势，助你掌握租务市场价格走向，了解各区大、中、小型住宅市场平均租金。同时特地为有意租楼的新手整合了租屋前必读懒人包，做个精明租客无难度。

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2020年租金走势

在新冠肺炎疫情冲击下，2020年本港私人住宅租金指数按年挫7.25%[BY(1] [LTFPD2] 至180.3（差饷物业估价署临时数字），跌穿2017年前的水平。即使在属於传统租务旺季的暑假，8月整体租金指数按月有约0.3%的升幅，但只要分区细看香港、九龙和新界各类单位*的平均租金，多类单位的平均租金按月跌幅惊人，其中以新界区面积1076.4至1721.2平方尺的豪宅单位最大上大落，9月按月跌幅逾10%，亦是三区於12个月中最高的；12[BY(3] [LTFPD4] 月却又回升10.3%。综观2020年小、中、大型及豪宅*平均租金的按月表现，虽然个别有单位向上或跌后回升，但升幅轻微，难以扭转跌势，按年计更「全红」，反映2020年租务市场疲弱！  

相较2019年，去年港、九、新界由小型单位到超级豪宅的平均租金均告下跌，按年跌幅最小亦近4.52%，甚至高逾12.22%，分别为新界的中型单位、港岛小型单位。而综合数据亦显示，新界租盘的防守性亦较强，除小型单位外，其他类别单位的跌幅都是3区中最低的；相反港岛租金表现深受疫情拖累，各类单位平均租金下挫幅度均是3区之最，跌幅均接近9%起跳。（表一）

差饷物业估价署数据显示，整体私人住宅租金指数於3月开始止跌回升，6月更攀上177.9，比去年12月累升约0.74%，各类型单位均收复年初失地。

不过，细分来看，第二季港岛中细单位未能重拾升轨，其中细单位每平方米平均每月租金仍比去年第四季低约2.76%，而中型单位每平方米平均每月租金仍比去年第四季低约2.1%。

本港私人住宅第二季平均租金表现

	单位类别	2020年第二季 平均租金^（元）	2021年第二季 平均租金^（元）	变幅（%）
港岛	小型	441	422	-4.308
	中型	392	381	-2.806
	大型	408	410	+0.490
	豪宅	405	417	+2.963
	超级豪宅	426	432	+1.408
九龙	小型	368	374	+1.630
	中型	330	336	+1.818
	大型	352	357	+1.420
	豪宅	336	357	+6.250
	超级豪宅	309	395	+27.832
新界	小型	292	304	+4.109
	中型	251	260	+3.586
	大型	250	263	+5.200
	豪宅	247	262	+6.073
	超级豪宅	229	228	-0.437

^每平方米月租（实用面积）                                                                             资料来源：差饷物业估价署

新冠肺炎疫情令全球几近停摆，人员往来差不多全面冻结，本来计划来港就读或工作人士亦因各国的防疫措施延迟甚或停止，这些专业人士及海外学生普遍偏好中西交融的港岛区，而且方便到中环和金钟等CBD上班及消遣，而他们正正是港岛租务市场的主要租客群。部分已下订的亦因未能确定到港行程而纷纷挞订。在海外需求大减下，相信业主为吸引本地客租住，宁可狠劈减租，故港岛平均租金大幅滑落。

 

而新界租盘多为本地客租住，需求相较稳定，唯基於市况欠佳而略为调低月租亦无可厚非，故新界不同面积租盘的平均租金虽然亦随大市向下，但幅度较微。

2021年租金走势

来到2021年，新冠疫苗的出现使疫情明朗化，有望恢复人口往还，料提高租屋需求，但要人口庞大接种需时，故即时催化效果有限。市场人士对2021年私人住宅租金升跌预测亦各异，惟展望疫情转好将带动需求，租务市场基本因素明朗化；同时移民潮或带来暗涌。

 

截至2021年首两个月2，香港租务市场还未完全复苏，仍处於上上落落状态。以1月为例，除大单位及豪宅租金指数录得按月0.07%和1.01%的升幅外，小型单位和中型单位按月分别跌0.57%及0.22%。2月各类单位租金指数更全线下挫，按月跌幅由0.51%至1.56%不等。总括所有类别单位表现，2021年1月租金指数较2020年12月跌0.34%；2月跌幅进一步拉阔，按月挫1.02%。监於租务市况偏弱，业主相对「有得倾」，故有意租屋的人士不妨把握时机，觅得抵租笋盘的机率大增。紧贴House730网站及App这个全港最全面的搵楼平台，笋盘至多至齐，助你轻松物色到心水租盘。若你是第一次租楼，继续往下读毕的租楼前必读懒人包！

租屋术语

工欲善其事，必先利其器—租屋前最好先了解一些行内术语，如此与业主和代理商讨时就不会听到一头雾水，不幸遇上衰业主都不怕被「搵笨」，亦避免误堕租屋陷阱，导致人、屋两失。

• 睇楼纸

睇楼纸是地产代理协议的俗称，是具有法律效力的文件，持牌代理都会要求客人在睇楼前签署，用以厘清代理与租客的权、责。睇楼纸主要用於保障代理及其所属公司，防止有客人突然跳过代理，私下与业主签约又或同时向不同代理「攞料」格价，造成不良竞争之余亦令代理「白做」。

故按规定，只要租客在睇楼纸列明的委托期内租住了附表所列的物业，不论最后是否由与你签署睇楼纸的地产代理促成，例如租客自行与业主达成租赁成交或是经另一代理租下，都必须支付代理佣金予原代理。

• 生约

  所谓「生约」，更准确来说其实是退租权和续租权，业主及租客均享有及可行使此权利。续租权赋予租客在原有租期结束后可以新租约继续租用同一物业的权利。而退租权是建基於租约上的中断租期条款（break clause），有关条款赋予业主及租客双方在租期完结前的若干时间内，以书面通知或给予代通知金（一般为1或2个月的租金）提前终止租赁。

  根据地产代理监管局资料，发出通知前，租客至少要住满一定时间（普遍为12个月），唯若租约上没有列明中断租期条款，双方皆不能单方面提早解约。

• 死约

  「死约」意思较简明易懂，那就是业主及租客於租期内都不能解除租约，违者需向对方赔偿损失。除非租约加上额外条款订明，「死约」期内亦不能加、减租。

  事实上，本港法律对「生约」、「死约」并无明确定义和界定时限，只是坊间的标准租约范本多以租期首12个月为「死约」，租期第13个月至结束则为「生约」。为免双方争拗甚或要对簿公堂，地监局亦建议如果有意加、减租或更改租约条款，业主和租客宜於生约期届满前商讨及达成共识，并另签一份新租约。

• 打厘印

  打厘印同样是俗称，意指租客及业主将已签署的正式租约需於30日内，呈交税务局的印花税署加盖印花（传统印花），之后需於指定限期前缴付印花税（又称厘印费），税率及金额视乎租约长短而不同，1至3年租期的税率介乎年租或平均年租的0.25%至0.5%；3年以上的则为1%。

  打厘印的申请方法有2种，分别是需要提交文书正本的邮寄方式，或经网上电子形式。若怕麻烦，亦可交地产代理代为透过政府的电子印花系统於网上打厘印，并分别为业主及租客列印一份印花证明书（代替传统证印花）。

  不论选择传统还是电子打厘印，只要该文书上的传统印花或印花证明书是由印花税署署长发出的，均具有相同法律效力，同时保障业主和租客。

新手租屋流程

租屋流程光想就觉得复杂，但实际只需经过6个步骤，加上事前做好功课，新手租屋亦非如想象中难。

租屋流程： 物色租盘→约睇楼→查册（视乎个人需要）及议价→签临约及落订→签正式租约及交按金→收锁匙入伙

1. 物色租盘

   对租屋新人而言，最头痛的或许是搵楼，皆因不知从何入手，想租又「唔知价」。其实现在网络发达，在网上搵楼就最方便！譬如我们House730网站及House730搵楼专用App，网罗了全港各类型租盘和相关资讯，定能助你从中轻易物色到心水单位。你可以先从心仪区分下手，或先预想订好理想的单位户型、面积、交通配套、景观和座向等，并善用筛选功能，逐步寻找属於你的最佳租盘。透过我们的网站及App搵楼，不需亲身去到各区地产铺，节省的时间和脚骨力留待睇楼爆发。

2. 约睇楼

   当你挑选到几个心水租盘，就可以透过House730网站及App提供的联络资料找地产代理安排睇楼。纵然我们的网站及App已具有VR睇楼功能，但仍然建议租客到现场亲身检查单位内笼，包括门窗、地板有无出水、漏水问题等，顺道可留意心仪租盘的邻里关系和楼上楼下的卫生情况，并且实地视察楼盘四周环境、设施及配套。

   而一般於睇楼前，代理就会请你签睇楼纸，紧记要先细阅条款及细则。（睇楼纸伏位将於文章下一节详述）另外，建议新手租屋尽量将不同楼盘都安排於同一日参观，在记忆犹新下可立时感受到各租盘之分别，尤其是有选择困难症的话，这样不仅助你较易剔走次选，而且更有效率。若你着重单位景观，於白天去，视野较傍晚的更清晰。

   有一点要注意，如果你想租住免佣业主盘，需要自行与业主商讨好睇楼安排，单身贵族不妨找亲友同行，确保个人安全之余，之后亦可以帮手讲价。

3. 查册及议价

   若你是经代理安排睇楼，他们会向你提供有关物业资料的出租资料表格。假如你想更谨慎，或想租的是业主盘，拍板前一定要到土地注册处查册。网上查核极之方便，费用只需10元，即可查清租盘或所属大厦是否凶宅、或租盘有否违反建筑条例、是否分租单位。若你是百无禁忌自是无碍，否则承租前要起清心水租盘底细，以免租到凶宅或同层是凶宅就住得心绪不宁。更重要的是，若有关单位违规分租，租客有机会被赶走而不获赔偿。

   不得不提的是，其实市面上9成租盘均未完成按揭，然而按政府规例，若单位在按揭期间由自住转为放租，业主必须向银行申报，无申报者被银行发现，要即时补回按揭成数差额。假如业主无力缴付，银行有权收楼赶走租客。若想进一步保障自己，租前可问清楚，自己再平衡风险。

   当选定心水租盘后，若租金稍稍超出预算，大可尝试与业主讲价，而事前必先订好目标价。唯新手租屋基本上对租金都没有概念，但无需担心，不论是House730网站或App，均有最近成交的纪录，那麽大家就可以快速掌握有关楼宇的租金水平以及与同区类近的租盘格价，如此就不怕租贵了，又或者为了悭少许租金而错过了更优质的租盘。此外，低於市价一大截的租盘，务必要小心有诈。

   讲起价时要有根有据，增加说服力和成功机率。此外，若你的流动资金充足，预交一年或一次过交租亦是很有效的讲价秘技。再者，大部分业主放租但求好租客，每月稳定有租收，有稳定收入的职业和财务稳健的话，讲价时就更得心应手。

4. 签临约及落订

   如无意外，签过临约后不久就会签署正式租约，务必细阅整份内容与条款细节。租约明细基本包括：

   －业主与租客个人资料
   －租期
   －租金
   －交租日期
   －交租方法

   －按金与上期

   －单位用途

   －续约条款

   －终止条款

   －租客负担费用

   －业主负担费用

   －按金退还机制

   －家电和单位结构之维修责任

   －可否养宠物

   －双方同意的额外条款

   －附表如业主向承租人提供的之家电及家俱，未来要更换时的处理方法

截至目前为止，租约没有特定的范本及内容，上述只是基本条款，租户及业主在可共同商讨后自行增减。租期方面，坊间多为2年，当中包括1年生约和1年死约。而租金则多属全包式，价格已包括差饷、地租和管理费等，唯实际或有出入，如有疑问，务必在签署前应与业主厘清。

签妥正约之后，租户需先付业主2个月按金及1个月上期（俗称：两按一上），虽然金额无硬性规定，但普遍来说按金等同2个月的月租；而上期即是预支第一个月的租金之意。

1. 收锁匙

   经过数重关卡，租屋新手首宗成交达成，千挑万选之下终於租到心水的专属空间，可以开始搬入衣物行李和大肆布置！之不过可别乐极忘形，确认做好签约后必做3步，租屋任务才算真正的mission completed。

租屋注意事项—文件篇

• 睇楼纸咪乱签

若你经持牌地产代理租屋，第一份需要签的文件一般就是睇楼纸，然而睇楼纸千万不能乱签！事关稍一不慎，租客随时要向不同代理或其所属公司缴付佣金。

睇楼纸上的委托期就是常被忽略的细微处，切忌填上「另行通知」，相反要在睇楼纸上清楚写明委托开始与届满的年、月、日，而且时间不要超过3个月。其实本港的《地产代理条例》并没有就委托期有任何规定，租客可与地产代理自行协商，但反而让不少新手租客中伏。万一租客在委托期内，经其他代理或直接与业主承租睇楼纸上列的单位，在支付佣金予新代理的同时，亦要向原代理赔佣。

值得留意的是，除签署睇楼纸的租客外，租客的亲属或同行睇楼的友人亦受规限，故无论是找人代签睇楼纸，抑或出面代租以为这样可节省代理佣金，法律上这个如意算盘可是打不响的。只要是在委托期内租住了睇楼纸列明的单位，你都要向相关代理付佣金，否则就会被入禀追讨。

尤其是同时委托几个不同代理搵盘的话，不妨记下每个去过的租盘，就不怕因无心之失而要赔佣。如果想修改睇楼纸上的条款、缩短或延长委托期，必须先得到签署的地产代理同意。




签正约后必做：3步保障双方权益

• 30日内打厘印

有的业主与租户为省百多元的印花税而没有打厘印，结果令自己失去法律保障，得不偿失。若你的租约没有打厘印，香港法庭将不接受相关租约作为呈堂证供，将来双方发生任何争拗的话，当日的租约只会沦为没有法律效力的废纸。简单如用作为校网的住址证明亦无效。

 

若业主坚拒打厘印，租客小心百密一疏租了违法单位，若业主纯为悭钱，则租户亦可自行或委托代理办理。业主和租客紧记要各自保存好已打厘印的租约或有效的印花证明书。

• 1个月内填妥CR109

CR109全称新《租出或重订协议通知书》，业主申请打厘印的同时，亦要填妥此表格，并送交差饷物业估价署，之后制作一式两份复本寄回予业主及租客。CR109原意是确保双方受《租务条例》保障，若未有递交有关表格，根据法例「业主或主租客无权采取法律行动，以追收有关租赁协议下的租金。」

 

因此记得双方订立租约日起计1个月内交表，因逾期需付310元手续费。与打厘印一样，租客可代为递交或交代理处理。

 

注：唯一情况可豁免递交CR109，那就是i) 书面住宅租约订明固定租期为五年或以上、ii)  租约没有订明业主可提早终止租约或订明在固定租期内缴交同意租赁金或加租。




• 共同检查单位内之家电和家俱

为免入住后口同鼻拗，更甚要破财解决，记得入伙前与业主同场检查有没有甚麽损坏，并拍照留证，并确保单位内的家电和家俱与租约列出的型号、款式、数量一致。正所谓魔鬼在细节，事前做多一点，常与业主沟通，随时为荷包悭回大笔可避免的使费。

结语

看到这里，相信你对租屋的流程已有充分了解，但各位准租客心中总有个迷思，那就是应该选代理盘还是业主盘呢？明白在外租屋一阔三大，会有这样犹豫，主要是想悭返番笔。其实代理佣金亦只是一个月的租金，而且是业主及租客各自承担50%，若果预算并非十分紧绌，还是代理代劳，或会发现物有所值。若衡量过可自行处理，租业主盘自然悭得较多。

 

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注释：

*各类单位面积包括少於430.6平方尺的细型单位、介乎430.6至752.4平方尺的中型单位、介乎753.5至1075.3平方尺的大型单位、1076.4至1721.2平方尺的豪宅单位、以及超过1722.2平方尺的超级豪宅，其中由於超级豪宅租务成交少於20宗，故本文未有加入分析，但有关数据已计入整体租金指数。         

 

注1：私人住宅─各类单位租金指数（全 港）（自1979年起）

https://www.rvd.gov.hk/tc/property_market_statistics/index.html

 

注2：2021年第一季数据仅为临时数字。

香港物业报告─每月补编（2021年3月）
https://www.rvd.gov.hk/doc/en/statistics/full.pdf