【说楼解按】谈转按2 – 转按转走发展商一按

上期提及近月市场转按量增加，当中趁超低息申请转按物业套现占颇大比例。除上述外，市场上近年亦出现一类较持续性的转按需求，那就是新盘业主透过转按转走发展商一按。

於多年前，尤其在2015年第四季起，除了新盘市场上常有的二按贷款外，发展商开始流行为新盘买家提供高成数一按，按揭成数高达八成至九成，多由发展商相关及伙拍之财务公司直接提供，当中不涉及银行审批，吸引买家以低首期轻松入市。

这类发展商一按普遍设有首两年至三年之低息蜜月期，按息较贴近市场低水平，但低息期完结后之息率便跳升至P减1%至P加1%不等，实际息率达4厘至6厘。为免负担高昂利息，用家大多会衡量转按可行性。现时银行按息仅约1.38厘超低水平，与发展商一按息率差距甚大，故此近月亦多了用家查询单位估值，以便了解转按之可能性。

在2019年第四季，政府放宽按保楼价上限后，透过高成数按保计划转走发展商一按的申请有所增加，因为一些现值不高於1,000万元之新盘业主，在无需补付首期差额的情况下，便可转按至银行，享用低息按揭。若然楼价估值已超出1,000万元，由发展商的八成按揭转至银行一般按揭，按揭成数仅达五至六成，如非楼价已累积了一定升幅，用家仍需补回首期差额才可转按至银行。

若以5年前买入单位为例，楼价已上升逾40%，若以3年前买入单位为例，楼价升幅则由1%至15%不等，业主可先找银行或按揭转介公司为物业取得最新估值，以便了解可获银行批出之按揭金额，以及转按至银行所需补回之首期差额。 

以一个案为例，买家於4年前以700万元购入一个新盘单位，采用发展商的八成一按上会，首3年按息2.5厘，现时按息已跳升至P，现为5厘，按揭余额约490万元；买家希望转按至银行，免捱贵息，估价后，发现物业已升值至830万元，申请六成按揭，可获按揭金额达498万元，故无需补付首期差额便可透过转按悭回不少利息。

作者为中原按揭经纪董事总经理王美凤