风管的提示

日期：2021-07-30

近来其中一单轰动一时的地产新闻，可谓各大型银行相继停办中国恒大集团新盘楼花按揭一事。虽然受影响的业主实属少数，且并非没有解决办法，但相关罕见的举措亦反映了处於金融动荡时势下，银行杯弓蛇影的风险管理部门确实会宁愿弃车保帅，更何况这趟是楼花按揭的卒仔而已，哪怕是少少的风险亦不愿再背上身。

那麽，楼按的风管其实是怎样一回事呢？笔者在此简单将要管理的对象分为借贷人、抵押品和发展商三个部分，而其终极目标当然是减低和避免坏账风险。一般申请按揭时，银行内部当然要审核借贷人的背景，包括工作及收入资料、过往信贷纪录、其他资产净值等等，简单来说就是既要满足监管的条件又要有能力供得起，否则要麽不受理申请、要麽按息要更高一点、要麽供款年期要缩短，或者成数要降低，这些都是风管下的结果，目的都是要避免断供风险。同时，银行亦会检视按揭相关的抵押品，亦即是物业本身的状况，例如楼龄、楼宇质素、价值、任何改动或僭建物等等，万一不幸断供变银主盘，银行亦希望优质的抵押品能以好价钱卖出，回收部分成本。

其实，银行对发展商的审视亦一直存在，只是身处楼市热浪洪流下，加上成熟的监管制度，似乎任何发展商推售新盘都几乎能卖个满堂红，渐渐地忘却了上世代例如短桩和烂尾楼的事故等等。银行接盘之前，亦会审视相关发展商的背景及能力，例如会否从未在本港卖过新盘、有否兴建市区大型屋苑的经验和能力等等。这次停接某类按揭产品的特例正好再次唤醒大众买楼时，对发展商的能力及商誉有再多一重的考量。

作者为中原测量师行估价部高级经理张世昌先生