挞订多面睇 买卖双方边个最伤？

中原城市领先指数(CCL)离历史高位不远，一、二手楼更旺价又旺市，热门新盘更是一伙难求，但市场却不时出现新盘挞订消息。其实，挞订情况无论在旺市或淡市皆会出现，若出现此情况，究竟买卖双方要承受哪些风险，边个最伤？

挞打情况在一、二手市场皆会出现，但赔订及相关风险却有不同。先说新盘挞订，通常由买家主导，而新盘挞订高峰期一般在两个阶段。其一是签临时买卖合约后，五个交易日内买家需要签买卖合约，但部分买家会在这段时间，发现计错数影响按揭批核机会，或各项个人原因止蚀离场。

其二是选用建筑期付款的买家，在物业落成时未能完成交易，个中原因可能与担心楼价下跌，或未能从银行借得足够按揭贷款，或个人财务问题等因素有关。

临约期挞订   发展商只没收订金

就上述两个期间，买家如挞订的赔偿金额及风险各有不同。根据一手住宅物业销售条例，在签临约时，买家需支付等同楼价5%的订金，并在五个工作天内签订买卖合约，支付余下订金。计及之前5%的订金，签订买卖合约后最少涉及楼价10%的订金。

若买家只在临约阶段，没有签署买卖合约及支付余下订金，代表买卖会终止，发展商可没收5%的订金，但不得向买家提出进一步索偿。如买家在签署买卖合约后最终没有完成交易，除了根据合约条款被没收已缴付的全部订金外，发展商更可追讨重售单位时的差价。

不过，近期一盘难求的柏傲庄III，却出现多宗挞订个案，相关买家通常在签订临约后没有如期签买卖合约，各损失逾数十万元订金。无独有偶，这些挞订个案主要来自A1组的大手客，分别於首轮时买入两个单位，但其后放弃其中一个。

此情况其实是「技术性挞订」，因为A1组的客人有优先权选购单位，故有买家情愿花数十万元的挞订成本，提升买得心头好的机会率。由於挞订行动在临约期内，故买家不用担心日后被发展商追讨单位差价的风险。

至於二手楼，买家及业主均有机会选择不完成交易。无论买卖双方，必须明白临约本身具法律效力，大家均有责任完成交易，双方更会订明临约期间违约罚则，而通常是杀订(业主没收细订)或赔订(买家获赔偿细订)。

签临约时，买家需支付楼价的3%至5%订金(细订)，并在14日内到律师楼签买卖合约，届时需要缴付余下首期金额，两期合共为楼价最少10%的订金。如买家於临约期取消交易，细订将被业主没收，并要赔偿双方经纪佣金。反之，如业主取消交易，除了要将订金归还给买家外，更要赔偿同等金额的细订予买家，以及支付双方经纪佣金。

如买家在签了买卖合约后才挞订，已支付楼价的10%或以上的订金，会被业主没收作为赔偿，更要支付双方经纪佣金及律师费等一切相关支出。此外，如业主重售单位时，如楼价下跌，买家会被追讨补回差价。

相反，如业主在签了买卖合约后才取消交易，先要归还所有订金，并赔偿相等於订金的金额给买家，同时支付双方经纪佣金及律师费等一切相关支出。一般情况下，业主挞订是出现在觉得取消交易再放售，将可获取更高回报的情况。

如业主在签订临约期间挞订，计及最少3%的临约订金赔偿额，加上买卖双方合共约2%的经纪佣金，最少涉及楼价7%的成本。除非业主认为将单位重售，新售价可高出现水平很多，否则取消交易的诱因其实不大。