【说楼解按】白居二买公屋不可不知的事

新一批白居二买家逐步入市，推动近月未补地价资助性房屋交投活跃，亦频录破顶成交。白居二买家除了可在二手市场购买居屋，亦可选购公屋单位(业主在居屋第二市场放售的租置屋单位)，那麽，白居二买家购买公屋，按揭配套是否与居屋一样?

白居二买家购买公屋单位在原则上同样享有高达9成按揭及长达25年按揭年期，当中亦无需支付按揭保费；但实质上，跟居二市场之居屋单位一样，首次出售日期起计已多年的单位或碍於按揭还款保证期限的关系而未必获批足9成按揭，买家要小心注意公屋单位的首次转让期。房委会向银行提供的居屋担保期是30年，而公屋的担保期是25年，银行会因应公屋剩余担保期设定按揭成数及还款期；例如一些银行以居屋首次买入期计18年或19年为界线，但公屋则以首次卖出日期计14至15年内为主，不超於这个年期才大机会批足9成按揭及25年还款期。公屋有别於居屋，居屋若非货尾或挞订重售单位，首次出售日期大多与楼龄差距不多，但二手市场未补价公屋即使楼龄较高，首次出售日期却可能是近十年之事，故此买家需向业主取得准卖证或从土地注册纪录确定单位之首次转让日期。

若果二手未补价公屋现时距离首次卖出日期已超出14至15年，有些银行做法是递减可造还款期或按揭成数，例如将9成按揭降至8成按揭甚至7成按揭，又或将还款期由25年缩短至20年。在上述担保期内承造按揭之公屋单位，银行现时提供P按(最优惠利率为基准之按揭)而非市场大热之H按(拆息按揭)，实际息率现为2.5厘为主；然而，银行按揭审批方面会较私楼宽松。

如果二手未补价公屋单位首次买入期计已达20年或以上，银行大致上只可跟随私楼批出6成按揭，但按揭年期仍以25年为限，并非如私楼般可长达30年。由於已过担保期，银行在审批上会要求买家通过供款压力测试，并提供足够入息证明，在估价方面大多亦需按市值扣减楼价折扣率去计算，尤其对於破顶价单位，买家需小心衡量有否估价不足问题。

 中原按揭经纪董事总经理王美凤