【李峻铭专栏】低息环境持续 套现转按好时机

楼市於 2021 年在上半年非常热闹，住宅楼价距离历史高位只有约 2%，破顶似乎只是时间的问题。成交金额至 6 月中已达 3,550 亿，根据 97 年上半年创下的历史纪录 3,750 亿， 距离破顶只有约 200 亿，相信 2021 年上半年将会刷新历史纪录。

楼市旺价又旺量，作为业主当然高兴，但自住的业主可能认为只是纸上数字，但事实并不是如此。楼市大旺主要得益於央行大放水，令低息环境持续。当今港币同业拆息接近零，银行 H 按的按揭息率是 1.3% 至 1.4% 左右。反观两年前，不少业主见 P 按跟 H 按息率差不多，而选择了较稳定的 P 按，现行的实际息率为 2.5%，比 H 按的息率高。业主可在罚息期届满后选择用 H 按。以每 100 万计， 30 年分期可以将供款每月省回约 550 元。 500 万贷款就每月省回 2,750 元！转按虽然涉及律师费开支，但银行也会有现金回赠给转按业主。现行一般有1%， 500 万贷款就有 5 万。而转按律师费不足 1 万元，「除笨有精」！

另外，更进取一点的业主，更加可以藉楼价高位的机会，加按套现。获得的额外资金，当然可以再投入物业市场。买住宅的话，就可能涉及 15% 的从价印花税。所以不少业主会考虑投资境外物业，尤其是英国及大湾区，均为现今的热门地区。

也有业主将资金投入股市，尤其是一些有稳定收益的 ETF。市值最大的当然是领展，有 3.7% 股息收益，已经是最低的ETF息率，其他的收息率达到 6% 至 8% 不等。若以息差 5% 计算， 500 万的加按贷款就能产生额外每年 25 万的额外收益。

一个自住的物业也可以被活化，成功为业主赚取收益。甚至有保险公司在推广加按物业所得资金，可购买医疗保险相连的基金，增值之余，也可以解决医疗费用高昂的担心！当然，凡事都有风险。如果息口大幅上升，业主的供款支出便会上升，自然影响收益。但以美国为首的央行，是否能够大幅加息？这个风险就必须密切留意了！

世纪21奇丰物业顾问行主席及行政总裁李峻铭