白居二幸运儿 拣楼必睇3件事

今期白居二合共接获11.7万宗申请，以4,500个配额计算，即大幅超额26倍，机会相当罕有。既然能成为幸运儿，节省数百万元地价购买居屋，应如何好好运用这张「白表」呢？

随着房委会於2021年5月21日起，向4,500名「白表居屋第二市场计划」（白居二）中签者发出批准信及确认书，并於5月31日开始进入拣楼阶段，立时激活居屋二手市场，成交及作价均节节上升。

好像六月首周，居屋屋苑林立的将军澳区已录得21宗居屋第二市场成交；即使连过去成交不活跃的公屋屋苑如竹园北邨、东头邨等，亦录得居二市场交投个案，反映不少白表持有人急於入市。

牛池湾嘉峰台楼龄13年，为该区较年轻的居屋屋苑。

相信准买家选择居屋屋苑时，首先考虑是地点，例如交通配套、是否方便家人照应等。不过，即使同一区，都有大量屋苑选择，以黄大仙区为例，有入伙仅13年的牛池湾嘉峰台，亦有楼龄达35年的钻石山龙蟠苑。

留意二手居屋落成年份

由於白居二是购买二手物业，按揭年期及按揭成数有别於全新居屋，而政府为二手居屋提供的担保期最长只有30年，由首次开售日期起逐年递减，因此购买二手居屋单位，就要留意落成年份。

当买家申请按揭时，银行一般会以金管局规定的最高30年为上限，扣除居屋物业的楼龄作为批核年期，例如居屋楼龄为20年，「白居二」买家最高只能获批30年减20年，即10年按揭年期。因此，如果买家收入不算丰厚，希望「摊长」供款年期以减少每月供款金额，就应该选择楼龄较新的居屋屋苑了。

以钻石山龙蟠苑为例，楼龄达35年，白居二能敍造的按揭年期相对较短。

第二，准买家应留意不同居屋屋苑的「折扣率」，这相当於该屋苑单位的白表或绿表售价，相对於包含地价在内的市价折让比率。例如一间居屋连地价的银行估值为500万元，若「折扣率」是40%，意味其白表或绿表的合理成交价应为300万元，而余下的200万元则为地价。因此，当白表持有人选购居屋时，宜比较业主开价与该单位的银行平均估价，留意其开价会否偏离减去折扣率后的合理价格。

留意业主开价会否过高

好像上述估值500万元的单位，如业主白表开价达400万元，意味单位折扣率变相只得20%，叫价明显过高，买家变相买贵楼的同时，亦有机会影响日后卖出时的回报。

最后，既然买家排除万难，抽得一个珍贵的白表资格，当选择单位时，在衡量负担能力后，当然尽量不宜选择面积太小的单位(例如实用面积只有200余平方尺的开放式户)，因白表资格一生人只得一次，若把它「浪费」於一间「劏房户」，当日后有家庭需要时，是不能再申请白表，去换取一间较大的居屋单位呢。

另外，虽然早年出售的租置公屋屋苑，价格普遍较居屋低，但论到保值能力或周边环境，始终是居屋稍胜一筹，假如售价不是相差太远，而买家又能承受的话，「白表客」还是选择居屋为佳。