【说楼解按】谈谈白居二合理价水平

新一批白居二买家正在逐步物色单位入市，白居二中签者可於居屋第二市场购买未补地价单位。既然是未补地价，业主仍在享有补价折扣率的楼价折让；故在理论上，白居二单位的合理价格本应是楼价市值扣减补价折扣率计算，例如单位现时的市场价值是700万元，折扣率是40%，在居屋第二市场的合理售价便是420万元。但现实是，业主未必愿意以这个价格水平出售单位。

 

事实上，现时楼价水平高企，原有居屋业主出售单位的意欲根本不大，因为进入私楼市场换楼的门槛很高，而且出售现有居屋单位等於放弃政府提供的资助性房屋优惠，感觉并不划算，故此不少居屋业主只愿待至善价而沽，叫价甚高，当有买家出得偏高好价，方会出售单位。

 

在这样的情况下，居屋的放盘量其实未必很多，加上一些单位的叫价高於合理水平，尤其是一些於楼龄较新、首次转让日期起计仍属20年内之居二单位，由於较易找银行批足九成按揭及25年还款期，业主的叫价或因而更高。

 

然而，由於居屋计划已推行了几十年，不少居屋单位实质已高龄，对於首次卖出日期计已过25年甚至30年担保期的单位，白居二买家只可於银行申请六成按揭，加上业主叫价不低，这亦窒碍了部分白居二买家的入市意欲。

 

白居二买家承接单位后，将来若希望解除转让限制，於公开市场出售或出租单位，便需缴付补价。补价的计法是，以单位当前市值及原定折扣率计算，那麽，倘若白居二单位成交时已在偏高水平，买家将来若要补价，整体的成本便大大提高了。

 

不过，对於一些白居二买家而言，他们未必会深究单位成交价相对原定折扣率而言是否合理，反正原本需要700万元才可买入之单位，现在却只需525万元。

 

笔者一位朋友亦是明知售价偏高，仍愿意购入白居二单位，而他的理据是，原本单位仅需市值六折，现时虽然只有七五折，但用作长线自住，只要一直不补地价，便一直可享有楼价折扣了。

 

 中原按揭经纪董事总经理王美凤