套名买楼变首置 有乜重点要注意？

本港楼市过往炒风炽热，政府早年便引入从价印花税(AVD)，任何持有住宅单位的非首置人士，当购买另一物业时，均需要缴付楼价15%的印花税。由於不少夫妇以往以联名形式购买物业，当他们想添置另一物业时，为免支付高昂的税项，很多时会选择把其中一人在联名物业「甩名」。

 

「甩名」后的人士回复首置身份，并能以远低於15%税率的原有从价印花税(视乎楼宇成交价格，由0.01%至4.25%不等)买楼。

 

事实上，近年有不少名人透过「甩名」，部署买楼时悭税。例如本来由歌手杨千嬅及丈夫丁子高联名持有的鸭脷洲南湾单位，近期便进行了内部转让，改由丁子高一人持有，在处理相关程序后，如果杨千嬅未持有其他物业，她便能变回首置身份，享受以较低税率买楼。

上述在近亲之间进行内部转让业权的举动，很多时只属於形式上的买卖，实际不涉及任何资金，仅纯粹业权转让，通常由律师办理手续。由於这种内部转让，政府会视为近亲之间的资产处理，因此可获豁免双倍印花税，只需支付税率较低的从价印花税及律师费用，而甩名的人士便可变回首置客，日后再度买楼时能省掉大量税项。

 

近亲内部转让豁免印花税

 

打个比喻，如果一对港人夫妇本身联名持有物业A，他们打算以1,000万元购买物业B，若没有进行其中一人「甩名」的程序，他们需缴交的税项便高达楼价的15%、即150万元。

 

然而，如其中一人已回复首置身份，便只需缴交楼价3.75%，即37.5万元的从价印花税，足足节省112.5万元。

 

物业如有按揭  需交从价印花税

 

不过，要注意的是，若物业本身有按揭，情况便有所不同，在办理「甩名」手续时，双方需签署临时转让合约，然后到银行申请转按，当银行批出新按揭金额后，双方再到律师楼办甩名手续。此外，假设夫妇本持有一间价值1,000万元的联名住宅，现将太太「甩名」，意味丈夫本来持有的业权将由50%增至100%，意味他仍需要缴付3.75%从价印花税的一半，即18.75万元。另一方面，如果物业未完成转名手续，当妻子购买另一间物业，并向银行申请按揭时，银行便会将第一份按揭的金额同时计算在压力测试，若夫妻收入不够丰裕，随时有机会未能「上会」而得不偿失，因此宜计好数才作添置物业决定。

 

非近亲甩名成本高

 

还有一点大家要留意的，对於非近亲人士共同持有物业，当办理「甩名」时的税务安排。即使该单位已供满按揭，但根据法律规定，只有近亲转让才可享有免缴从价印花税的待遇，因此若朋友或非近亲(如婆熄、表兄弟姊妹)持有联名住宅，假设A和B联名持有物业，B希望将另外一半业权转让予A并同时「甩名」，当A没持有其他住宅物业，将沿用原有的从价印花税税率、按转让业权比例(即50%)计算。

 

如果A持有其他住宅物业，B透过转让「甩名」时，A更需缴付转让物业业权楼价比例的15%从价印花税。因此，当读者希望与朋友合伙买楼做业主，便应该先衡量日后想「甩名」所承担的潜在代价了！