【平民财技】香港大迁徙(一)收入结构改变

很多人认为楼价高，完全是因为供求问题，这个不容置疑，但有一个更加重要的因素不可忽略，便是收入结构。

供应只是市场成交的一面，另一面则是购买力，香港的收入结构配合房屋政策，很可能就是制造楼价升到「比天高」的原因之一。参考2016年人口普查统计，看到香港家庭住户的收入分布结构，全港有57%的收入其实集中在20%的住户，换言之另外的43%收入由其余80%的住户去分享。在高楼价的情形之下，如果供应量连最富有20%住户的需求都满足不了，那麽楼价一定会偏离另外80%的住户，再加上政策令市场上成交日益减少，市场更加会由最高收入的20%住户所主导，如果再不增加供应或者成交，楼价一定会继续向上而舍去另外80%的住户。

香港是国际大都会，再加入香港的新居民很大机会都是以高收入为主，那麽愈来愈多香港人要搬离香港去周边二、三线城市居住，当然用人均入息中位数字去计算楼价已经与现实完全脱节。

作者为祥益地产总裁汪敦敬